小區(qū)治理問題成為社會關(guān)注熱點

　　順德城市網(wǎng)消息　（記者鄒建華）　隨著城鎮(zhèn)化提高，越來越多的人住進(jìn)了住宅小區(qū)，過上城市的生活，舒適的房子且有物管服務(wù)，理論上很美好，但是現(xiàn)實并不一定，物管的服務(wù)管理好壞以及與業(yè)主的關(guān)系好壞，很大程度上影響居民生活幸福。因此，“小區(qū)治理”問題越來越受關(guān)注，昨日（8月3日），順德區(qū)社會工作委員會就召開全區(qū)小區(qū)治理工作會議，探討小區(qū)治理之道。

小區(qū)多了，問題也多了

　　據(jù)悉，至2014年底，順德區(qū)住宅小區(qū)總數(shù)約700多個，其中已施行物業(yè)管理的小區(qū)約460多個，成立業(yè)主委員會的有375個。目前，順德共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)161家，其中一級資質(zhì)企業(yè)5家，二級資質(zhì)企業(yè)16家，三級107家，暫定三級33家。

　　據(jù)順德區(qū)國土城建和水利局副局長何當(dāng)介紹，近幾年，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理費收繳的糾紛不斷升級，矛盾主要發(fā)生在2010年左右建成的住宅小區(qū)，這些小區(qū)有的至今仍在執(zhí)行上世紀(jì)90年代末制定的物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價格。因物業(yè)服務(wù)成本與收益倒掛，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不斷下降。

　　“業(yè)主為了維權(quán)，會采取拖欠或者干脆不交的方式進(jìn)行反抗，而物業(yè)公司為了追討物業(yè)費，也會采取停電停水、停電梯等方式進(jìn)行報復(fù)。物業(yè)公司經(jīng)營陷入‘虧損——降低成本——服務(wù)質(zhì)量下降——居民不滿——物業(yè)費調(diào)價難——虧損’的怪圈。”何當(dāng)介紹道。

　　何當(dāng)還介紹稱，面對經(jīng)營上的壓力，物業(yè)公司想盡辦法開源節(jié)流，在公共收益和增值服務(wù)上動起了腦筋：通過在小區(qū)里利用公共設(shè)施做廣告、挖掘停車資源來等增加收入，但這些收益原則上應(yīng)屬全體業(yè)主所有。事實上很多物業(yè)公司在沒有通知業(yè)主的情況下，侵占了這部分受益，這成為近幾年物業(yè)糾紛出現(xiàn)的新矛盾。

　　而業(yè)委會缺乏約束機(jī)制也帶來隱憂。據(jù)介紹，對于業(yè)委會目前法規(guī)上沒有成熟的約束機(jī)制，業(yè)委會成員退出自由度大，會出現(xiàn)業(yè)委會不按程序組織采購、招標(biāo)，不按時公開物業(yè)管理信息，不按規(guī)定聽取業(yè)主意見和執(zhí)行業(yè)主大會決議的情況。

　　“從目前業(yè)委會的運作來看，已經(jīng)出現(xiàn)了包括濫用職權(quán)脅迫、插手、干擾物業(yè)管理、亂用小區(qū)公益性收入乃至貪污受賄等問題。”何當(dāng)說道。

解決辦法有，協(xié)同共治很重要

　　在全區(qū)小區(qū)治理工作會議上，政府部門工作人員、決咨委委員、物管公司代表、業(yè)主代表協(xié)會負(fù)責(zé)人、社創(chuàng)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人、居委會代表等相聚一堂，共同圍繞小區(qū)治理話題展開討論，尤其注重問題解決方法的探索。

　　順德城市網(wǎng)記者注意到，會上各界代表紛紛提出眾多意見，其中包括推動執(zhí)法部門進(jìn)入小區(qū)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪聲污染、違規(guī)裝修、阻塞交通、電梯安全、侵占綠地等進(jìn)行執(zhí)法，解決業(yè)主訴求；規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范管理服務(wù)；明確業(yè)委會的主管部門，為業(yè)委會提供指導(dǎo)、幫助以及監(jiān)督管理，解決目前業(yè)委會發(fā)展過程中遇到的諸多社會問題。

　　另外，也有與會代表提出政府審核物管公司收費、要物管公司將小區(qū)財務(wù)收支情況做到透明；明確小區(qū)公共部位；給予業(yè)委會法律地位；明確維修基金使用范圍，及早維修小區(qū)建筑及設(shè)施，并做好每年支出預(yù)算，做好理財工作；發(fā)動業(yè)主參與小區(qū)建設(shè)，提高參與率等。

　　順德區(qū)社會工作委員會副主任吳力表示，將會整理收集與會代表所提意見，并反饋給各相關(guān)部門，使小區(qū)治理模式得到進(jìn)一步完善。

■以案說事

　　農(nóng)曉俐是大良西山上筑業(yè)主委員會副主任，該小區(qū)曾經(jīng)是“問題小區(qū)”，因為小區(qū)停車等問題，業(yè)主嚴(yán)重不滿，與開發(fā)商、物業(yè)有較大矛盾，曾打砸小區(qū)的公用停車位。經(jīng)過努力成立業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會積極同開發(fā)商、物業(yè)溝通，解決了相關(guān)問題，并積極聯(lián)動業(yè)主力量，在小區(qū)內(nèi)開展服務(wù)，實現(xiàn)“業(yè)主自治”。

　　農(nóng)曉俐說，她們會收集小區(qū)物業(yè)管理問題，并反饋給開發(fā)商，開發(fā)商需要繼續(xù)賣房子，也想小區(qū)和諧，便會調(diào)查取證。“后來開發(fā)商證實了我們的問題，我們就聯(lián)合開發(fā)商一起找物業(yè)公司談判，表達(dá)訴求，要求提升服務(wù)，甚至降低服務(wù)費，談一次不行就談兩次，不是不得已的話，我們也不希望更換物業(yè)管理公司，因為一開始的物業(yè)管理公司是最熟悉小區(qū)情況包括小區(qū)線路及設(shè)施的。”農(nóng)曉俐介紹說。

　　農(nóng)曉俐稱，物業(yè)管理公司提升服務(wù)后便會改善與業(yè)委會及廣大業(yè)主關(guān)系，然后會形成共同體一起建設(shè)小區(qū)。她們業(yè)委會會再通過微信群、QQ群，業(yè)委會積極引導(dǎo)、鼓勵業(yè)主提出活動要求、參與活動組織執(zhí)行。據(jù)悉，活動資金則是來自開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主本身或者區(qū)外贊助商，活動組織中最好要有廣大業(yè)主的參與，業(yè)委會在大家眼底下公開透明，會得到業(yè)主的信任，實現(xiàn)協(xié)同共治。

　　“其實多方關(guān)系處理最重要的是冷靜理性，大家坐下來談，互相理解，不能激動地形成對抗關(guān)系。比如不能一味要求提高服務(wù)，但又一直強(qiáng)調(diào)降低費用，我們就引導(dǎo)業(yè)主要有個理念，只要提升服務(wù)，哪怕服務(wù)費提高了也要舍得交。物業(yè)管理公司其實也不想失去客戶，他們也愿意改善。”農(nóng)曉俐強(qiáng)調(diào)對等談判的重要性。


■歷年政府“在行動”

　　順德從2005年起就實行前期物業(yè)管理登記制度，新建的小區(qū)都有物管。

   2010年，順德開始逐步建立了以區(qū)級監(jiān)督、鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)、居委會主動介入的三級物業(yè)管理架構(gòu)。住宅小區(qū)組建業(yè)委會，需由居（村）民委員會代表擔(dān)任業(yè)主委員會籌備組組長，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的籌備工作，提前對業(yè)委會候選人進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律知識的培訓(xùn)。

　　2011年，順德曾頒布《關(guān)于印發(fā)順德區(qū)住宅服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)的通知》，在全市率先推行物業(yè)管理“菜單式”收費，業(yè)主可根據(jù)物管公司的收費標(biāo)準(zhǔn)的組合評判所享受的服務(wù)。

　　2014年3月24日，順德區(qū)開發(fā)的順德區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)決策平臺正式投入使用，切實解決小區(qū)物業(yè)管理公共決策事項發(fā)起難、表決難、監(jiān)管難的問題。該平臺使用普及率達(dá)到61%，成效顯著，

　　2015年3月，順德順利與順德農(nóng)商行完成順德區(qū)住宅專項維修資金（21億）綜合管理系統(tǒng)的驗收和產(chǎn)權(quán)移交工作，進(jìn)一步提高了維修資金收益，實現(xiàn)了維修資金穩(wěn)定增值。