物業管理區域內的經營收入歸誰所有？

　　達到多少人才能成立業主大會？

　　如何規范業主委員會組成人員行為？

　　……

　　2月19日，佛山人大網對外發布公告：佛山市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議于2020年10月30日通過的《佛山市住宅物業管理條例》業經廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議于2021年1月20日批準，現予以公布，自4月1日起施行。

點擊圖片可查看新規全文。

　　《佛山市住宅物業管理條例》（以下簡稱“《條例》”）有何亮點？一起來看看！

業主可聯名提出成立業主大會

　　本次立法破解了業主大會成立難的問題。《條例》規定，百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。此外，已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的；或物業管理區域內首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之三十以上的，業主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

　　符合上述情形之一的，街道辦事處、鎮人民政府應當在接到申請之日起三十日內，會同物業所在地的區人民政府房地產行政主管部門依法指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組中的業主代表。

　　《條例》進一步明確了業主委員會的職責，業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。除履行法律法規規定的職責外，應當履行制訂重大維修工程方案和緊急維修方案，協調、處理涉及物業管理的共同事務，以及依照管理規約或者業主大會的決定對公共收益的收支情況進行管理等職責。

業主委員會組成人員有禁止性行為職務將被終止

　　絕大多數小區的業主委員會面臨運作不規范等問題，是引發物業管理糾紛的主要原因之一。為此，《條例》明確要求，業主委員會組成人員不得有《廣東省物業管理條例》規定的業主委員會組成人員的禁止性行為外，還不得有下列行為：

　　（一）不履行或者不正確履行職責；

　　（二）欠繳住宅專項維修資金；

　　（三）任期內違反約定連續欠繳物業服務費三個月以上或者累計欠繳物業服務費六個月以上；

　　（四）損害業主共同利益；

　　（五）在本物業管理區域內違法進行裝修、改建、搭建或者改變房屋用途；

　　（六）在本物業管理區域內違法占用或者損壞共用部位、共用設施設備；

　　（七）本人及其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

　　業主委員會組成人員有上述情形之一的，經業主委員會會議決定中止其職務，并提請業主大會會議決定終止其職務。

　　值得注意的是，《條例》規定，任何單位、組織和個人不得泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理服務無關的活動。單位、組織或者個人泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理服務無關的活動的，由市、區人民政府房地產行政主管部門責令改正，有違法所得的，沒收違法所得，對單位、組織處以一萬元以上五萬元以下罰款；對個人處以五千元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

物業管理服務禁止的行為

　　物業服務人在物業服務活動中，不得有下列行為：

　　（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓；

　　（二）挪用或者擅自使用住宅專項維修資金；

　　（三）擅自改變物業服務用房用途；

　　（四）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有部位和共用設施設備用途；

　　（五）不按規定將依法收取的公共電信設施占用場地使用費，以及利用公共場地、共用部位、共用設施設備開展經營性活動的收益等列入公共收益；

　　（六）將應當由物業服務人或者他人承擔的用水、用電、用氣等費用列入業主公攤費用；

　　（七）以簽訂虛假合同的方式出租物業共用部位、共用設施設備；

　　（八）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

　　（九）擅自利用公共場地、共用部位、共用設施設備進行經營；超出物業服務合同約定占用業主共有停車位。

　　（十）物業服務合同終止時，不按規定辦理查驗設施設備、移交資料財物、退出物業管理區域；

　　（十一）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

　　（十二）指定業主購買特定商品或者服務，指定裝修物料搬運隊伍；

　　（十三）發現業主實施違法建設或者違反管理規約的行為，不制止、不報告；

　　（十四）限制通訊、有線電視等單位實施網絡接入或者改造；

　　（十五）無正當理由拒絕供水、供電、供氣等公共經營企業員工開展安全檢查、搶修、維修等活動；

　　（十六）其他損害業主權益，影響住宅小區環境等行為。

公共收益不得擅自挪用、侵占

　　《條例》還對物業管理區域內依法屬于業主的公共收益的范疇進行明確規定。根據《條例》，公共收益包括：

　　（一）依法利用屬于業主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共用部位經營所得的收益；

　　（二）屬于業主共有的游泳池、籃球場、會所等共用設施經營所得的收益；

　　（三）利用業主共有的停車場出入設施、電梯間、樓道及戶外區域設置廣告獲得的收益；

　　（四）因公共設施、設備被侵占、損害所得的補償、賠償費用；

　　（五）物業管理區域內公共電信設施占用場地使用費等；

　　（六）公共收益的孳息；

　　（七）其他依法屬于全體業主的收益。

　　上述規定利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當按照管理規約的規定，依法簽訂合同并辦理相關手續。

　　那么，公共收益主要用于哪些領域？

　　《條例》指出，公共收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照全體業主的決定使用。

　　在公共資金的管理方面，《條例》提出，公共收益應當繳存入以業主大會或者業主委員會名義開立的銀行賬戶，業主委員會可以自行管理，也可以委托會計師事務所對公共收益進行財務管理。未成立業主委員會的住宅小區的公共收益，可由物業服務人暫行管理。業主委員會成立后，物業服務人應當將經審計的公共收益會計資料及款項移交業主委員會。公共收益未經全體業主依法表決同意不得使用；任何單位、組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。

物業服務人擅自調整收費將面臨處罰

　　《條例》指出，需要對物業服務收費標準進行調整的，物業服務人應當提交調價方案，調價方案包括調價理由和具體調價方案，調價后具體物業服務方案，業主滿意度測評報告等材料。

　　業主委員會組織全體業主對調價方案進行表決；沒有成立業主委員會的，由居民委員會、村民委員會依法組織全體業主對調價方案進行表決。表決結果應當在物業管理區域內顯著位置和信息化系統公告十日以上。

　　物業服務人擅自調整收費的，由市、區人民政府市場監督管理主管部門根據有關法律法規的規定予以處罰。（鄒建華）