□任沃寧

　　編者按：順德城市網網友在博客上表達了自己對“三舊”改造的思考，正如博主表達，村居集體，是否是被忽略的一角呢？
　　
　　最近，聽到這么一句話：禪城南海在三舊改造方面已經如火如荼了，我們需要快馬加鞭。我第一次接觸三舊改造在2002年，當時，還叫物業二次改造，直到2005年，禪城瀾石不銹鋼金屬交易中心一炮打響，成為佛山市三舊改造的典范之后，三舊改造的概念正式確立。時至今天，已經6年時間了，佛山在三舊改造方面已經積累了很多經驗，取得了很大的成就，也成為了全國的典范。我對順德三舊改造也作了很長的思考和關注，我認為順德的三舊改造需要從以下幾個方面給力，可能不全面也不正確，需要大家批評指正。 

　　一、強化觀念力。所謂觀念力就是要摸清自己的家底，這就需要解決幾個問題，第一，村級工業區，由于村集體工業區占據全區工業區接近一半的面積，而且產出和檔次都很低，這是順德三舊改造潛力最大的一塊。大約在2000年左右，為了規范發展，順德把所有的工業區整合起來，從村村冒煙戶戶點火，改為集約發展，一鎮一個工業區。村一級不再孤立發展工業區，整個區進入了一個新的發展階段。但村級工業區沒有消失，很多村都存在工業區，有些鎮每個村都有一個以上的工業區。第二，村級工業區的權屬很復雜，這一點很多人都已經知道了，由于順德村級工業區主要以簡單出租和出讓為主，物業權屬主要是私人，而且物業有轉租，全屬和期限很復雜，難以整體改造。這是我們與禪城南海最大的區別之處，但這可是經過一番調研才知道的。第三，零增地的觀念。順德的土地開強度已經接近50%，這是地方主政和媒體多次提及的，也不是什么秘密了，我們的開發指標已經超標了，我們已經遇到環境約束，也遇到了深圳的四個難以為繼，我們的土地開發強度與深圳相比，有過之而無不及。但是我們跟禪城相比，還有大塊空地，我們肉眼所見還有大片的魚塘，這或許是某些人把主要精力放在開發空地，而不是三舊改造上。也導致了我們的力度還沒有跟上去。這就需要我們有所動作。首先，在觀念上樹立零增地的概念，用觀念來約束我們。其次，在規劃上劃定不開發區，劃定開發的邊界，劃定建設紅線和生態綠線，用規劃來約束我們。再次，要建立零增地考核指標，土地產出考核指標，與干部考核提拔掛鉤，用制度來約束我們。而不僅僅是說說而已。 

　　二、強化能力。既然順德三舊改造的潛力在于村級工業區，那就不能繞開村集體，就不能繞開村干部，就不能不寄望他們的能力了。由于順德村級工業區主要由村簡單出租和出讓（一次性出租50年至70年）土地開發而來。當中的開發主要由私人一手包辦，村干部當中所得到的鍛煉是不多的。與禪城、南海不同，他們當中有些村居主要以自建物業出租為主，在報建、用地、繳費、開發上都積累了很多經驗和能力。而三舊改造也需要辦理很多手續的，這些村居進行三舊改造可是說是得心應手。 

　　三、強化財力。三舊改造前期需要多大量的工作，如辦理規劃、測量等是需要一定的資金的。即使是通過引進開發商，采用合作的方式進行三舊改造，即俗語所說的“開發商出雞，村集體出醬油”，那村集體也是需要一定的資金。現在很多村居的集體收入除了必要的開支外，其余基本上都是分掉，就連集體提留部分都要分掉。手頭上沒有積累也沒有多余的錢，也沒有能力新發展項目。這就需要強化提留和對提留資金的管理、活用。 

　　四、強化動力。三舊改造對于村集體來說就是經濟利益問題，對村民要有激勵，例如集體分紅有多提高，不然就失去了改造的理由，村民是很實在的。另一方面，需要對村干部有激勵，例如禪城有些村居的村干部收入與集體收入掛鉤，村集體收入越多，村干部收入越多，動力就越充足，不用揚鞭自奮蹄，不用政府一而再、再而三的動員講話宣傳教育。有些村在三舊改造后，村民的分紅從兩三千元增加到數萬元，村民動力十足。集體收入從數百萬元增加到數千萬元，村干部的提成增加，收入從數萬元增加到十多萬元，甚至更多，動力也十足。大大加快三舊改造的進程。 

　　五、強化管理力。三舊改造要經過村集體這個環節，第一，就要面臨村級民主的考驗，就要提高村級民主管理水平。村級民主主要就是謀劃、表決、執行和監督四個環節，即由村“兩委”干部醞釀，由村民代表會議、股民代表會議或村民（股民）會議決策，由村委會執行，由財監（村務監督委員會）監督。每一個環節都需要提升和規范。第二，村民信任，首先，對村干部發展集體經濟能力的信任，這就需要政府的指導和支持。其次，執行力的信任，也需要政府加以指導。再次，是監督上的信任，需要專款專用，加強審計監督，需要獨立的監督委員會。如果村級民主管理規范，村民、村干部互信，村集體經濟充滿活力，三舊改造的難度也相對的低一些。這就需要主管部門加強指導，農村主管部門主要的精力需要放在村級民主和集體資產的經營管理（集體資產的保護、增值和開發，也就是集體經濟的發展和三舊改造）上，而不是農業，當然農業也不能忽視。 

　　六、強化產業力。除了眾多周知的，要扭轉三舊改造房地產化和產業升級外，最好最簡單的方法就是遵循產業集群的原則。結合順德專業發達的實際情況，即村集體依托周邊的產業集群，按照產業鏈條的理論，缺什么就補什么。例如地處家具商貿集群，三舊改造可以朝家具商貿、物流、設計有關的環節開發，進一步強化集聚效應，一方面，可以增加租金、效益。另一方面，可以推動產業集群升級。 

　　七、強化規劃力。為了一個區域的高端發展，就需要規劃上進行整體的謀劃，該整合的就整合，該調整就調整。放任村一級自己獨立去改造，可能會導致新形式下的村村冒煙。這就需要政府付出更多的精力。 

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（編輯：謝全）