□任沃寧

　　住房已經成了當前國民最重要的頭等大事，不但城市里頭產生了住房的問題，農村里也有住房需要的問題，而且問題更為復雜，需要我們妥善解決。建設農村新型社區被看作是提升城市化水平的重要抓手，我們有必要進行探索。

一、村民住房建設現狀：

（一）村場占地規模大。農村村場的面積大約占全區土地總面積的10%，一般的村場占地普遍在數百畝，占用了大量的土地。

（二）政策空檔期。農村建房已經從隨意建設到固化宅**，到目前，已經不再批準建設，很多村居多年沒有新增住宅建設用地，農民需要通過市場化的手段或者改建的方式來解決居住問題，村莊規模增長的速度已經基本停止下來。

（三）村容村貌一般。整體格局是 “有新房沒有新村”，大多數村場的格局都是數千年來沿襲下來的，雜亂無章，隨意性大，樓距、采光、通風、配套都不完善，參查不齊，住宅新區相對要好一些。新固化小區的初衷是要好的，但在各村居執行的過程中發生了走樣，有些村居公開拍賣固化用地，競投的地塊超過80平米的規定，更加加劇了農村住宅用地的緊張，加速了住宅固化用地政策的調整。

（四）不斷的出租化。相對于中心城區和大城市，順德的農村民房出租化的程度不算很嚴重，但也不容忽視，例如某個非鎮中心的村，戶籍人口9000人，在2010年人口普查過程中，查出外來人口2.5萬人，而據該村的領導反映，實際上可能達到3.5萬人，大量的外來人口為出租屋提供了市場空間。也導致了部分村居已經有達到7層專門用于出租屋的私宅，遠遠超過了14米的規定，這是值得我們關注的。

二、改變勢在必行。

（一）土地利用的需要。目前，我區土地開發強度已經達到49%，據有關部門統計，順德有5個鎮的建設用地占土地總面積超過50%，中心城區超過70%，也就是50%以上的土地覆蓋著混凝土。已經面臨著無地可用的局面，傳統的建設模式已經到了難以為繼的地步。單家獨戶浪費土地，每戶80平米連同道路占地，戶均占地超過160平米，連同其他設施、超標建設、一家多戶、空心村，土地浪費更加嚴重。

（二）城市化的需要。無論是通城城鄉發展、推動城鄉一體化、城市化，還是改善城鄉環境景觀，提高農民的生活品質。都需要對農村住宅的建設模式進行改造和提升。

（三）農村穩定的需要。一方面，現在政府已經不再批準新的住宅固化用地，舊村的住宅用地凌亂，布局不合理，不太適合現代生活的需要，有些老房子面積過小，按照間距重建，面積還要減少，重建的意義不大。另一方面，村民有新的住房需求，而市場上商品房的價格高企，保障房建設也沒有將農民納入其中。農民迷戀單家獨戶，對農村新型社區建設還處于觀望狀態。住宅固化用地政策已經停止多年了，不迅速解決的話，將會引發矛盾。

三、農村社區公寓的模式

　　全國各地的農村情況千差萬別，各地的資源稟賦、人文資源都不盡相同，各地在農村新型社區建設方面也總結和不少的經驗，闖出了以主要的模式來。

1、自建模式。集體出地：村組集體零低價提供土地，土地靠預留或清拆舊廠房物業；農民出資，農民集資興建，按照工程進度付款，按照2003-2005期間建設經驗，公寓成本為700至1300元，均價1100元，基本上是工程造價，電梯公寓比一般公寓貴。人平40方，以戶均三人計，戶均面積120方，造價為13萬。價格最低的如某村在2003年興建的公寓造價僅為700多元，7、8萬就可以擁有一套戶戶朝南、南北對流、東南向、一梯兩戶的陽光大屋，村里有些以賣菜為生的農民買了兩套。政府出計，早在2000年由市政府出臺政策禁止市郊農村單家獨戶，引導村民興建單家獨戶，公寓僅供農民居住并限制交易，可能就是所謂的小產權房。按照拆多少建多少的原則，鼓勵村民拆舊建新，即拆掉舊民宅興建新公寓，實際上，很多村組都是建新不拆舊，就算拆都是拆除低價值的舊廠房物業。

2、合作模式：引入開發商，采用合作的方式，采用整體開發的模式拆除舊民宅，如石灣街道石頭村的濱海御庭、廣州市天河區珠江新城的獵德村。

3、蘇南模式：由政府連片征用土地，引入商家對若干個村莊進行連片改造，由開發商建設配套完善的整體新型社區，采用物業置換的方式，農民進行整體搬遷，由商家和政府對農民進行就業安置。當地政府認為通過這種模式，農民得到了新房子、就業和保障，政府得到了稅收，商家得到發展工業的用地。

四、農村新型社區的優點

農村新型社區在珠三角地區、蘇南地區乃至全國各地生根發芽，不斷成長，有它的優點和合理性。

（一）節約用地：戶均建筑面積120平方米，每戶居住3.4個人， 小區容積率4.0，解決一個戶籍人口為3400人的村，需要建設1000套房子，總建筑面積120000平方米，占地面積為30000平方米，約等于45畝地，一個小型樓盤規模。而很多村場占地普遍都要超過數百畝，相當于十倍以上。

（二）節約成本。咋一聽，好像不靠鋪，其實不然。采用自建模式，即村集體出地，農村出資，政府和集體出規劃的模式，農民只需要投入建筑成本，村民要得到一間毛坯房的成本并不高。雖然城市公寓的樓價很高，主要高在土地成本、稅費、房產公司經營利潤、廣告費等環節上面，價格自然居高不下，而公寓的建筑成本其實并不高，7層左右的低層公寓建筑成本為1000元/平方米，小高層為1500元/平方面，20層以上的高層則超過2000元/平方米。

3、提升城市化水平。城市小區的配套更加完善，交通、醫療、衛生、教育、商業、行政，可以讓村民享受更多的服務。例如交通，公交車可以隨意達到城市每個角落，而且線路眾多，而在農村只能通過鎮巴才能勉強輻射到，但線路只有一條。例如車位問題，單家獨戶只有80平方米用地很難解決車戶問題，需要另外開辟用地來解決停車問題，現在農村也有大量的小轎車，而沒有停車場，需要填埋魚塘來解決，產生新的用地問題。而新型社區則基本上可以規劃配套大量的車位。

4、降低配套成本。例如現在很多新的小區都有廉價、安全、高效的管道天然氣，而在單家獨戶的農村則很難實現這個目標。而最近在建設的污水處理系統，要達到每個村，收集千家萬戶產生的生活污水，成本高，操作難度大。

5、發展集體經濟。很多農民公寓，其底座都有商鋪，而這些商鋪主要歸屬村集體所有，可以用于出租經營，可以增加集體收入，發展集體經濟，提高村民的股份分紅和各項福利。

建設農民公寓可謂是一舉多得，村民解決了居住問題，村集體增加了收入，而且可以節約了用地，改善了環境，提升了景觀。

五、農村新型社區公寓的發展歷程

　　通過觀察禪城、南海、廣州等地農民公寓建設的經歷來看，新興社區的建設也在不斷的發生轉變和提升。

（一）從規模來看。從單體樓、街邊樓向小區化升級，從村小組自建的小規模向村委會統籌建設的大規模升級。

（二）從檔次來看。從低值的多層公寓向保值的大型電梯洋房升級。

（三）從建設模式來看。也是從單一的自建模式，到引入合作方等多種模式。

（四）從用地性質來看：第一階段：重新規劃用地建設，大多數村居都是通過先規劃好一塊空地，在籌集資金，落實項目建設方式來建設農民公寓。第二階段：改造舊工商業區來建設，如禪城祖廟街道的簡村通過改造舊的童服市場來建設，張槎街道的弼塘村通過改造舊村級工業區來建設農民公寓。第三階段：改造舊村莊。如禪城區石灣街道的石頭村，廣州獵德村，進入了新的發展階段。

（五）從產權性質上來說。剛開始，新型社區的用地是集體土地，所建設的房子是集體性質，不能自由在市場上交易，屬于所謂的小產權房，市場價值不高，有些小產權房還是流入了市場，衍生一些問題，這種建設方式不是一步到位。后來，有些新型公寓把建設用地改為國有性質，房屋產權改為國有性質，可以在市場上自由交易，這樣市場價值更高，從某種意義上，城鄉實現了一體化了。

六、建設新型社區的癥結在哪里？

　　大家都會提問，順德的經濟相對發達，緣何在各地新型社區建設風起云涌的情況下，相對不那么突出呢？

（一）村容村貌不太好也不太差。順德之所以能夠攬得“最好的農村”這樣的稱號不是沒有原因的，一方面，由于就地的城市化和工業化，先行一步。而且，村居民生活水平高，比較注重人居的改造，對房屋的投入比較大，單個房屋而言還算漂亮。另一方面，政府引導較好，較早出臺了固化政策。第三方面，在不太寬裕的集體經濟支撐下，村居集體采取了公共服務優先的策略，在有限的集體收入中騰出資金優先發展。雖然集體分紅在佛山五區中不算多，但公共配套卻相對較好。但是由于受到工業化、村居工業區的影響，人居環境有所變化，有些村居與鎮中心的環境形成倒掛。隨著時代的進步，原有的村居建筑格局不能很好適應現代城市文明的發展需要。

（二）土地容量不多但也不是絕對沒有。在主觀上來講，對土地的緊迫性因此相對于中心城區而言不會更強烈，相對于土地寬裕的地方顯得更為強烈。

（三）村集體不太強也不太弱。相對于禪城、南海的村居和蘇南的華西村等一類村相比，不算太強，但放在全國而言，算是比較強的。也就是說，單純要依賴村居自行去建設新型社區不太容易，單純依賴政府和企業，采用政府引導，市場化運作的模式也不太容易。要打破現狀不太容易。

七、建設農村新型社區的建議

　　順德被稱為最好的農村，原來的農村格局相對較好，農村新型社區起步相對要晚一些，新建的新型社區也相對要少。但隨著城市化的推進，隨著人民群眾對生活品質的要求的提高，必然在新型社區建設方面邁出更大的步伐。順德經濟發達，政府執行力高，敢為天下先，只要認定了，可以能做得更好。順德是不甘平庸的,但是其它地方的經驗，有些是放之四海皆準，可資借鑒學習，再結合順德的實際，順德一定會闖出一條路來。

（一）政策引導。要轉變農民的觀念，扭轉農村建房格局，就需要政策引導，也就是需要出臺停止單家獨院供地政策，而且明確告知村民。這就是政策引導，政策引導起了一個開前門，堵后門的作用。如佛山市區為了引導村民建設農民公寓，早在2000年出臺了佛府辦［2000］059號文件明確規定：傳統的單家獨戶居住方式，不利于建設的可持續發展。根據市區實際，今后除合法產權的危房（經市房管安全鑒定部門鑒定）可按原合法產權面積及層數進行維修改造外，一律不再審批單家獨戶報建。村民的居住問題應通過科學規劃，合理使用土地，統一采用建設新型社區的方式解決。

（二）強化集體。第一，要相信集體，我們都說信心最重要，我們要相信集體，集體可以創造很多奇跡。華西村一年的工業總產值超過1000億元，這就是集體的力量，集體的智慧。第二，要規范管理，村民自治不等于政府可以不管，也不是等到發生很多問題后然后再去調整，從村民自治轉為政府管治，而是要建立完善的自治機制。第三，要監督好。集體有集體資產，又有漏洞，就很容易發生問題。多方面結合起來，我們就可以借助集體的力量，辦成一些事情，加快城市化的進程。

（三）集約推進。相對于單家獨院，社區公寓本來就是集約式的，由于順德的集體經濟相對薄弱，集體力不強。而且，順德土地開發強度已經頗高，國家用地政策已經收緊。再走先規劃空地再建設的模式已經落伍，可能在土地上、政策上都不允許。可以在符合條件但沒有土地分配的固化戶為突破口。由鎮街一級操作，由政府推動，建設覆蓋全鎮或若干個村居的新型社區。有些預留了但由于種種原因未能開發的固化用地，是否可以由政府整合起來開發建設。

（四）因地制宜。順德有198個村居，各村居的城市化和工業化程度不同，地理位置不同，土地價格不同，集體經濟的實力不同，集體的動員力和凝聚力也不同，所以要分類指導，不一刀切。靠近中心城區的、土地價值高的可以考慮整村改造。最偏遠的可以進行適當的調整，其他的進行優化提升，進行社區化設施的提升。要抓好試點，形成示范效應。

（五）三舊改造。從經濟價值角度看，當地價達到一定程度，舊村改造就具備了條件，無論是原來建筑密度有多高，改造難度有多大。一如很多大城市城中村那樣，有些民宅樓高11層，難度之大可想而知，而且一直都改不動，只有當土地價值提高了，三舊改造的契機就來了。新型社區正好可以跟三舊改造結合起來，而整村改造就正是三舊改造之一。從人居環境來看，如果民宅走向出租化，人居環境惡化，也必然要求舊村落進行改造，這當然也不是我們所希望出現的。

（六）規劃引導。本來規劃先行，規劃要第一時間做好的，之所以要放在第六點，就是要做好以上幾項工作，才能去做規劃。也就是做好政策引導，摸清了家底，形成思想共識之后，再推進規劃工作。

（七）提升檔次。新型社區公寓檔次越高對村民、對市場、對政府都有好處。檔次高了，里邊住的人一定高檔次，管理相對規范，遺留的問題相對要少，即使轉讓了、出租了，最終里邊還是保持高檔次。檔次低了，住在里邊的村民也不喜歡，也要轉手和出租，價格上不起，管理難度也高。一要適度超前，這個檔次不一定就是要貴，而是在配套、規劃、通風、采光、樓距、朝向方面都要比較適度超前。二要一步到位，最好在土地性質和房產性質方面都能辦理國有屬性。

（作者系樂從鎮政府工作人員 順德城市網網友 作者博客）

（編輯：云兒）