□任沃寧

　　三舊改造越來越受各方的關注，究竟怎么樣破題呢？

　　一、權屬越簡單越好。越簡單改造的難度越小，越復雜改造的難度越高。簡單一方面是指權屬人越少越好，另方面是越清晰越好，如果權屬人不少，但權屬清晰也不懶。但權屬不清晰，權屬人少也沒有用。最好就是一整片屬于一個企業，或者一整片都歸屬于村集體，前者情況很少，也局限在一個大廠之內，后者情況相對普遍。但順德各村居工商業普遍采用出讓和出租的方式，租期長、主體多、租期不統一，難以統一改造。有些干部認為這不是南海禪城模式嗎？順德村居集體經濟集中在村一級，南海禪城村級集體經濟分散在村民小組一級，這些干部打從心底就認為順德模式天然比禪城南海模式優越。事實上為何禪城、南海三舊改造氣勢如虹，順德的力度還有待加大呢？事實上順德某個鎮也有不少的村基本掌握了村居工商業區的權屬，最終還是這些村連片改造的可能性最高。

　　二、利益越清晰越好。有些干部總說規劃訂好了，只要協調好利益就行，利益都有哪些？利益越大動力越充足，改造的利益有很多，譬如改造后，環境好了、地值升了，產業強了、產出多了、稅收增了，但核心的利益就是土地紅利，紅利分不清，改造推不動，利益方有哪些呢？大的方面有政府、集體和企業。細分有區政府、鎮政府、村集體、村干部、物業方、承租方六方。政府姿態很清晰，就是不爭利，不還不夠的，因為利益方不只政府。紅利就那么多，蛋糕就那么大，分母越大，分子越小。怎么解決，方法之一就做大蛋糕，方法之二就是減少分母。有人反映，承租方一心想做實業，但物業方像個散戶，漫天要價，合約一年一簽。這叫人如何推動產業升級？當然比怎么分更重要的是要清晰，如果不清晰，如果有利益輸送，如果原來租賃合同就不公平，就改不動，而且引發矛盾。這就是三農問題，就需要農村管理部門強化管理，而不是村民自治、自行解決。

　　三、方式越靈活越好。佛山有七種三舊改造的方式，祖廟東華里、東方廣場、普君新城模式，舊街區提升城市品位。夏西村模式，舊村居改造惠村民。順德天富來模式，引入社會資本升級工業城。鳳池BOT模式，以地引資壯大集體經濟。佛山創意產業園、廣東工業設計城模式，不拆不建引入新興產業。西南涌模式，臭河涌變身景觀帶。南海漖表、瀾石不銹鋼金屬交易中心、廣東快捷汽配市場多村聯建模式，多村聯合改造舊物業。條條大路通羅馬。三舊改造不應該只有招拍掛這種單一模式，這種模式只適合工業用地改造為商住用地，土地價值大幅度升值的情況。

　　四、集體越強越好。村級工業區終究是在村集體土地上建設起來的，雖然順德村居集體土地主要以出讓(長租)和出租為主，但土地性質主要是集體用地，權屬也還在村集體手里，只是物業的權屬在眾多的業主手中。三舊改造必然繞不開村集體，集體越強，改造就越順利，集體越弱改造就越難，蛇無頭不行，集體就是頭。深圳也繞不開農村，深圳京基100大廈是世界第五大金融中心，也是從城中村改造而來，也需要村集體的配合。問題是有些干部、學者都不鼓勵集體經濟壯大發展。總認為農村集體經濟是低端之源頭，矛盾之源頭。問題是我們長期習慣了市場化、私有化的思維，認為市場化、私有化程度越純越好。事實上，現在很多工業區業主眾多、禾雀亂飛的現狀，跟市場化思維有很大的關系，是否造成了改造難度大的局面？

　　五、程序越簡單越好。越簡單改造的難度越小，當然不能因為簡單而偷步，該守的規矩還是要守，規矩也是為了程序化、規范化、簡單化。程序越細化越好，越簡單的應用，背后都有越復雜的編程。三舊改造程序就需要政府去細化，大量的工作要去做。

　　六、管理越到位越好。雖然村級工業區的體量很大，例如某個鎮的村級工業區總面積高達2.3萬畝，折合15平方公里，比深圳前海還要大。但目前很多村級工業區的管理處于空白狀態，政府沒有統一管，只有部門分散、條條的管理，沒有一個統一的管理部門。導致村的工業區處于一種自發狀態，發展很低端。村級工業區面積數百畝甚至超千畝，連一個指示牌都沒有。村也沒有管到位，一賣了之，一租了之，有人戲稱村集體對工業區收取管理費但不管理。產業沒有管，一個村級工業區少則數十個工廠，多則上百個，什么行業都有，只要租出去就行。比改造更重要的是，先把村級工業區管好。

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