順德商業綜合體群雄鏖戰的大賽已然拉開，“精彩劇情”正在上演

　　順德城市網消息　（記者鄭勇亮）　千億房企碧桂園上周在順德龍江拿地后對外稱，碧桂園將傾力打造龍江首個真正意義上的城市綜合體，超10萬㎡高端商業體或將重新定義龍江商業中心。

　　近年，在限購政策調控以及城市升級引領下，商業綜合體開發興起。據順德城市網記者不完全統計，目前順德已有和在建的商業綜合體近20個，其中以大良為最多，已正式運營的占據6個。順德商業綜合體群雄鏖戰的大賽已然拉開。“綜合體”的興建，無疑提升了城市形象，促進城市繁華，但從消費的角度來思考，不禁產生疑慮：以目前順德的消費力，能支撐起如此數量商業綜合體的運營么？

　　以周邊城市禪城、南海為參照，近年季華路一帶及千燈湖板塊商業綜合體的興建如火如荼，有數據顯示，到去年為止，禪桂的商業綜合體多達40多個，然而，去年以來，新光百貨、廣州友誼商店、麥德龍相繼倒閉，已經引發業界警醒，并有業界人士預言，這股“倒閉潮”尚未結束！近日，更有順德樂從天佑城商鋪戶主拉橫幅抗議事件出現，商戶直言“血本無歸”！

　　那么順德，現有商業綜合體運營現狀如何？禪桂的這股“倒閉潮”會否吹來？避免同質化競爭出路又在何方？

趨勢：三年后商業營業面積增1.74倍

　　從順德大良新世界中心、美的廣場、萬邦廣場、嘉信城市廣場、吉之島、龍江盈信城市廣場、陳村順聯廣場、樂從天佑城、北滘樂購中心，到如今在建的順德保利中環、順德綠地中心、太平洋廣場……隨便一數，順德的商業綜合體就多達十多個。

　　順德城市網記者從順德區商品房交易信息網和各大地產網站不完全統計得知，順德區城市綜合體及大型商業網點在1998-2007年10年間為5個，營業面積41.6萬平方米，屬于穩步發展階段。而2008-2014年7年間，新增項目12個，營業面積37.2萬平方米，進入較快發展階段。預計2015年至2018年4年間，有14個項目陸續投入使用，屆時總面積將達到216.3萬平方米，增加1.74倍，是目前的2.74倍。

　　記者注意到，在順德打造商業綜合體的開發商分兩類，一類是諸如保利地產、綠地集團等享譽盛名的外來地產大鱷。一類是本土的實力開發商，包括碧桂園集團、美的地產、嘉信置業等，大部分商業體都作為住宅項目的配套而起建。

　　記者在走訪中發現，在近年電商沖擊下，各商業綜合體項目已從過往的購物功能向體驗功能轉變，兒童游樂場、電影院、美食城等“一站式”滿足市民的多種生活需求，突出綜合生活體驗，與電商錯位經營。

現狀：同質化嚴重，部分項目經營冷清

順德大多商業綜合體功能業態相似，同質化現象比較嚴重

　　順德商業綜合體上演群雄鏖戰，那么，究竟現有綜合體運營如何？順德城市網記者在走訪中發現，目前順德商業綜合體的目標客戶群存在重疊，中高端定位的商業體比例較大，此外是功能業態相似，同質化現象比較嚴重。

　　據順德城市網記者觀察，順德現有主要城市綜合體及大型商業綜合體大都以商業零售+餐飲+文化娛樂為基本業態，在此基礎上再搭配住宅、商務辦公、酒店、商業教育等功能，項目主要功能業態差異不大。以大良為例，僅大良東區一帶，短短3公里左右的路程上，便有黃金廣場、樂購、吉之島、新一城、美的廣場、麥德龍幾大商業綜合體，大多以飲食娛樂帶動消費。在百貨零售方面，黃金廣場、樂購、新一城都面臨著人流少的尷尬。

　　而在過往被認為商業綜合體較為缺乏的鎮街，如今也是風生水起，以容桂為例，原來只有舊城中心的天佑城，如今在容桂東，東逸灣“東一城”大型商業綜合體、城光薈景都在如火如荼興建，快則年內，慢則明年也將投入市場使用；又如陳村順聯廣場、太平洋廣場、樂從的天佑城、北滘的樂購中心、美的新都匯等不勝枚舉。

　　但這類鎮街的大型商業綜合體營運狀況也不如理想，如樂從天佑城，總建筑面積超過12.5萬平方米，雖然引進了海洋館，在開業初期吸引了不少消費者的到來，但隨著熱度的減退，以如此體量在樂從，對于佛山客的吸附能力有限，人流量、消費力度都不如理想。

預測：已趨飽和，未來經營將更痛苦

　　對于目前順德的商業綜合體狀態，天之龍地產董事常務副總經理李超棠在接受記者采訪時直言，順德目前整體的實際需求和消費能力難以支撐高速增長的商業體投資。一方面順德的常住人口數較為平穩，主要外來人口少造成消費力有限。此外，城鎮居民人均可支配收入的增速則較為平穩，實際消費需求與不斷增長的商業綜合體投資不匹配。

　　“可以說，現在順德這個市場的商業綜合體已經趨向飽和，拿大良來說，如果現在要是再增加兩個商業綜合體項目，一些小型的競爭能力弱的商業綜合體將會面臨倒閉命運。”李超棠直言，按照目前的投資發展速度，順德未來的商業地產經營會更痛苦，商業綜合體競賽不可避免的后遺癥——供大于求已經出現。

　　合富輝煌佛山公司董事副總經理陳熹也表示，并不看好順德目前不斷增長的商業綜合體投資。
   
出路：做好規劃和配套，個性化突出

　　面對商業綜合體同質化問題、不斷增長的商業綜合體投資和有限的消費能力，順德商業綜合體競爭的出路在何方？

　　業界人士認為，商業綜合體運營，地段、定位都十分重要，做差異化產品，以獨特的優勢吸引消費者，這需要開發商花大心思去做，假如跟風而作，不打差異牌，最終可能只能面臨痛苦經營甚至倒閉的結局。

　　據順德城市網記者了解，在選址和打個性牌方面，陳村太平洋廣場頗具代表性，據太平洋集團、太平洋商業地產開發華南區總經理賴勝源介紹，該項目在洽談之初首先認可陳村在珠三角的區位優勢，毗鄰廣佛，項目所在的地塊也是陳村的中心位置，而最重要的條件，便是“地鐵口必接駁至項目”，否則投資價值不大，太平洋就不會來。而在產品定位方面，項目在商業模式上引進“HOPSCA”全新復合地產新載體，以臺灣太平洋百貨強勢進駐，帶領一系列高端品牌加盟，打造特色臺灣一條街，物業管理上融入臺灣式細膩的管理理念。

　　此外，佛山市順德區宏匯房地產有限公司董事總經理王武生表示，宏匯城作為順德西南部獨一無二的領袖級藝術商業體，也是順德西南部最大型、最高檔、最具人文體驗及藝術文化特色的城市地標。作為最大的亮點之一，宏匯城將建造158米高的標志性綜合建筑塔樓，與順德的嶺南水鄉文化的最佳融合。王武生認為，一個成功的綜合體項目要吸收融合地域文化，才能更好地推動城市發展，也才有可能避免同質化，做出個性化。

　　除了針對項目本身的考慮，陳熹還指出，城市綜合體或是商業綜合體的發展已經不單是投資商純粹的商業行為，更具有一定的城市發展意義。“針對順德的實際情況，在有限的消費能力的前提下，政府做好城市升級規劃和配套服務體系顯得較為關鍵，這樣有利于引導市場有序發展，在此前提下，需要尊重市場發展規律。”陳熹說道。

■記者手記

商業綜合體該是商業價值和社會價值的共融

　　順德約250萬人的人口總數，戶籍人口約占50%，順德的城市綜合體也好，商業綜合體也好，我們順德到底需要怎樣一種商業綜合體體系？從商業價值出發，只有滿足了準確的市場定位、成功的商家入駐以及優質的物業管理體系三個方面，才能稱得上是一個成功的有生命力的商業綜合體，促進商業價值的釋放。

　　從社會價值出發，商業綜合體的發展確實已經不單是投資商純粹的商業行為，更具有一定的社會意義。商業綜合體在成為城市經濟新增長點的同時，完善了城市功能，給當地的消費者帶來了全新的生活、娛樂、消費體驗，滿足了人們的生活需求。從這方面看，商業綜合體體現出來的更是一種社會價值。

　　從某種角度看，商業綜合體該是商業價值和社會價值的共融。立足于順德，我們并不一定需要非常高大上的，數量巨大的商業綜合體項目，因為這樣有可能造成資源的浪費，甚至惡性的競爭。但是確實有必要需要有創新特色的，符合順德人口味的，有嶺南文化氣息的項目，畢竟順德人才是這里最根本的消費群體，順德是一個文化和感情氣息濃厚的城市。基于此，順德商業綜合體的開發應遵循市場主導的原則，加強數據監測，及時發出市場預警，引導商業綜合體項目合理有序健康發展，真正造福于生活在順德的人民。

■知多D

何為商業綜合體？

　　商業綜合體業態多樣化與消費享受化，引導了商業地產的升級與變革，形成了休閑商業聚集的全新創造——商業綜合體，如高郵的波司登世貿廣場、萬達的綜合體、上海新天地的時尚聚集、成都錦里、北京798藝術區等等，都成為了代表城市品牌與生活方式的標志區。商業綜合體代表著各種休閑需求的實現。無論是商業辦公、文化娛樂、教育運動、商務招待、健體美容、選貨購物，都可以通過“消費功能+模式+商業空間”創新完成。

■網友思考

關于龍江建綜合體的幾點疑問