南興果仁廠改造二期圖

　　順德城市網(wǎng)消息　（記者萬(wàn)家長(zhǎng)）　繼今年5月發(fā)布“土地公開(kāi)交易15條”后，順德昨日（7月27日）對(duì)外發(fā)布《順德區(qū)城市更新（“三舊”改造）實(shí)施辦法》（共40條，也稱“三改40條”）。順德城市網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，新實(shí)施辦法實(shí)行分類管理，指引更清晰，政府讓利程度更大，審批權(quán)限部分下放，政府獎(jiǎng)勵(lì)也更明確。有基層單位及改造主體直言，新方辦法進(jìn)一步提高了他們的參與積極性。

現(xiàn)狀：工作推進(jìn)最早，項(xiàng)目卻較少

　　2015年順德土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已達(dá)47.8%，順德要謀求發(fā)展，必須要在存量土地再開(kāi)發(fā)上做文章。出路在哪里？早在前幾年，順德就已經(jīng)將“三舊”改造作為未來(lái)城市升級(jí)的一個(gè)重要引擎。數(shù)據(jù)顯示，2009年至今，納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)項(xiàng)目541個(gè)，面積84000多畝。已認(rèn)定項(xiàng)目198個(gè)，面積15000多畝；已完成項(xiàng)目76個(gè)，面積2600多畝；正在改造項(xiàng)目64個(gè)，涉及改造面積約5000畝。

　　“有市場(chǎng)、政府、政策多方面的原因。”不過(guò)，順德區(qū)政務(wù)委員林勝初也直言，順德推行“三舊”改造已多年，取得了一定成效，但一直存在動(dòng)力不足、相關(guān)主體積極性不高的問(wèn)題，利益分配機(jī)制還不夠完善，需探尋多方利益平衡點(diǎn)，不少新的改造類型需加以引導(dǎo)和規(guī)范。

　　“三舊改造最早是順德，但是現(xiàn)在量最少也是順德，我們要正視差距，有差距就是有空間，有空間就值得努力。”為此，佛山市委常委、順德區(qū)委書(shū)記區(qū)邦敏到任順德后，結(jié)合前些年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和周邊的地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)推動(dòng)新辦法的出臺(tái)與實(shí)施，就在本月初召開(kāi)的區(qū)政府常務(wù)會(huì)議，《順德區(qū)城市更新（“三舊”改造）實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》正式通過(guò)審查，隨后發(fā)文。

對(duì)策：新辦法期待釋放城市新活力

　　記者發(fā)現(xiàn)，新辦法分類更清晰，項(xiàng)目依據(jù)改造模式可分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類、生態(tài)修復(fù)類、局部加建類及歷史文化保護(hù)類。新辦法也鼓勵(lì)工改工、工改商、舊村居改造以及舊建筑物的活化利用，突出豐富更新改造內(nèi)容，降低市場(chǎng)準(zhǔn)入條件、簡(jiǎn)化操作提高效率等。

　　新辦法將三舊改造利益進(jìn)一步向鎮(zhèn)街、村居集體經(jīng)濟(jì)組織等傾斜，從而實(shí)現(xiàn)多方共贏。強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)監(jiān)管，設(shè)立退出機(jī)制，確保項(xiàng)目及時(shí)動(dòng)工開(kāi)發(fā)。

　　對(duì)于此次政策的調(diào)整，區(qū)邦敏希望理順管理框架后，通過(guò)制定辦法明晰法律邊界，讓干部隊(duì)伍在現(xiàn)有政策環(huán)境下大膽去干，也希望借此加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，讓順德更具有市場(chǎng)活力，改變順德土地不如周邊區(qū)域值錢(qián)的現(xiàn)狀。

　　接下來(lái)，區(qū)三改辦也將針對(duì)辦法加強(qiáng)指引，包括財(cái)政扶持資金指引、舊村居改造和活化指引，并進(jìn)行各類指導(dǎo)和宣傳，讓企業(yè)和基層知曉，進(jìn)一步釋放“三改”帶來(lái)的城市升級(jí)活力。

容桂街道紅旗社區(qū)城梓路以東、福業(yè)路以南地塊改造項(xiàng)目改造前現(xiàn)狀

■新辦法解讀

提效率
分類管理更清晰，鎮(zhèn)街也有權(quán)認(rèn)定項(xiàng)目

　　新實(shí)施辦法對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)行分類管理、分級(jí)審批。

　　為了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更清晰的管理和指引，項(xiàng)目依據(jù)改造模式可分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類、生態(tài)修復(fù)類、局部加建類及歷史文化保護(hù)類。

　　為加快推進(jìn)項(xiàng)目認(rèn)定，新辦法下放項(xiàng)目審批權(quán)限，除涉及“工改商”、“工改商住”的項(xiàng)目外，綜合整治類、拆除重建類工業(yè)升級(jí)改造項(xiàng)目、生態(tài)修復(fù)類和局部加建類更新項(xiàng)目，由各鎮(zhèn)街審批，并報(bào)區(qū)“三舊”改造工作主管部門(mén)備案，進(jìn)一步擴(kuò)大了鎮(zhèn)街的審批權(quán)限。

　　據(jù)了解，此前的項(xiàng)目認(rèn)定均由區(qū)負(fù)責(zé)，如今鎮(zhèn)街有權(quán)限，基層單位表示，有助于加快項(xiàng)目的認(rèn)定，提升整個(gè)城市更新的效率。

重實(shí)業(yè)
增容積率不增出讓金，獎(jiǎng)勵(lì)最高1000萬(wàn)

　　在繼續(xù)鼓勵(lì)“工改工”（即“二產(chǎn)”改“二產(chǎn)”）產(chǎn)業(yè)提升、支持“二改二”增加容積率不增收出讓金的基礎(chǔ)，拆除重建類工業(yè)提升改造項(xiàng)目“允許改造為商品廠房”，不限制規(guī)模，放開(kāi)了有關(guān)限制。

　　新辦法也大幅簡(jiǎn)化了拆除重建類工業(yè)升級(jí)改造項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)流程和辦法，并且，對(duì)于符合條件的拆除重建類工業(yè)提升改造項(xiàng)目（不含商品廠房），按竣工驗(yàn)收的建筑面積對(duì)土地使用權(quán)人給予每平方米100元、最高不超過(guò)1000萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)可以按規(guī)定申請(qǐng)分期獎(jiǎng)勵(lì)。

多讓利
出讓金繳納最高降60%，欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)街補(bǔ)償更高

　　進(jìn)一步加大商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持力度，新辦法加大了“工改商”（即“二產(chǎn)”改“三產(chǎn)”）補(bǔ)繳土地出讓金優(yōu)惠，以協(xié)議出讓方式轉(zhuǎn)變土地使用功能繳交土地出讓金的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)由原土地評(píng)估差價(jià)的60%調(diào)整為40%，降了20%。

　　新辦法也加大了“商改商”增加容積率補(bǔ)繳土地出讓金優(yōu)惠，不再區(qū)分容積率3.5以下（原政策按評(píng)估價(jià)差的60%計(jì)收）和3.5以上（原政策按評(píng)估差價(jià)的100%計(jì)收）分段計(jì)收出讓金，統(tǒng)一按評(píng)估差價(jià)的40%征收，也就是說(shuō)最高降了60%。

　　村居集體提供土地進(jìn)行連片工業(yè)園區(qū)改造的，對(duì)土地整理工作給予每畝2萬(wàn)元、最高不超過(guò)500萬(wàn)元的工作經(jīng)費(fèi)扶持。

　　針對(duì)倫教、勒流、龍江、杏壇、均安等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)街商住用地出讓地價(jià)不高的情況，新辦法規(guī)定，該部分鎮(zhèn)街政府掛賬收儲(chǔ)實(shí)施“二改三”的項(xiàng)目，對(duì)原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由最高不超過(guò)土地公開(kāi)出讓成交價(jià)的50%，提高到不超過(guò)成交價(jià)的60%。

　　政策調(diào)整后，“三舊”改造的利益進(jìn)一步向鎮(zhèn)街及村居集體經(jīng)濟(jì)組織傾斜，向原土地使用權(quán)人傾斜，向改造主體傾斜，從而實(shí)現(xiàn)多方共贏。

降門(mén)檻
項(xiàng)目規(guī)模沒(méi)要求，項(xiàng)目表決標(biāo)準(zhǔn)降低

　　原有的三舊改造相關(guān)實(shí)施辦法中，在改造規(guī)模控制上，要求舊村居集中連片改造、舊城鎮(zhèn)集中連片改造、非集約工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)廠房集中連片改造面積、舊城鎮(zhèn)中單一產(chǎn)權(quán)改造項(xiàng)目用地面積具有不同程度的規(guī)模限定。不過(guò)，新辦法進(jìn)一步簡(jiǎn)化了“三舊”改造項(xiàng)目認(rèn)定條件，取消了項(xiàng)目認(rèn)定規(guī)模控制。

　　與此同時(shí)，在項(xiàng)目表決中，之前的操作需要全體組織成員（如村民）的三分之二以上成員同意才能進(jìn)行改造后續(xù)的事情，目前表決同意則放寬了，成員代表（如村民代表）會(huì)議三分之二以上成員代表同意就可以進(jìn)行其他程序。

強(qiáng)監(jiān)管
建退出機(jī)制，違規(guī)操作紀(jì)委將介入

　　新辦法也對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立項(xiàng)目退出機(jī)制。項(xiàng)目用地自認(rèn)定之日起兩年內(nèi)未完善相關(guān)供地手續(xù)的，項(xiàng)目認(rèn)定批準(zhǔn)文件自動(dòng)作廢。項(xiàng)目用地不需要辦理相關(guān)供地手續(xù)的，自認(rèn)定之日起，兩年內(nèi)未領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》，項(xiàng)目認(rèn)定批準(zhǔn)文件自動(dòng)作廢。項(xiàng)目重新啟動(dòng)時(shí)，需重新辦理認(rèn)定手續(xù)。

　　新辦法還讓監(jiān)察部門(mén)介入處理相關(guān)違規(guī)工作，并建議鎮(zhèn)街、村居與改造單位簽訂城市更新項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，按照協(xié)議約定督促項(xiàng)目實(shí)施，對(duì)違反規(guī)定未能按時(shí)按要求改造建設(shè)、經(jīng)整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有關(guān)部門(mén)也將對(duì)改造單位進(jìn)行收取違約金、追繳扶持金、做閑置土地處理等眾多處理方式。

　　與此同時(shí)，區(qū)三舊改造主管部門(mén)對(duì)各鎮(zhèn)街城市更新工作采用日常檢查與年度考核相結(jié)合的方式進(jìn)行考核，考核結(jié)果納入各鎮(zhèn)街年度工作考核指標(biāo)。

優(yōu)環(huán)境
舊建筑合理活化，優(yōu)先保障公益性用地

　　新辦法大力鼓勵(lì)舊建筑物的合理活化利用。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，選擇綜合整治類、功能改變類、局部加建類或歷史文化保護(hù)類改造方式，合理利用舊建筑物，宜工則工，宜商則商。通過(guò)舊建筑的活化利用，保留歷史傳統(tǒng)肌理，豐富城市內(nèi)涵，促進(jìn)城市升級(jí)。

　　新辦法也注重改善公共生活環(huán)境，鼓勵(lì)改造主體通過(guò)產(chǎn)業(yè)提升改造、改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境綜合整治，以及通過(guò)生態(tài)修復(fù)類項(xiàng)目改造，改善公共生活環(huán)境。

　　并且，新辦法優(yōu)先保證公益性項(xiàng)目用地的供給，改善公共生活環(huán)境，要求自行改造的工業(yè)項(xiàng)目改造為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，其用于建設(shè)公益性項(xiàng)目的用地面積比例不應(yīng)低于15%；應(yīng)配置但未落實(shí)的土地須全額收取土地出讓金作為易地建設(shè)費(fèi)。

■聲音

　　佛山市委常委、順德區(qū)委書(shū)記區(qū)邦敏：順德發(fā)展的空間，要看三舊改造，順德環(huán)境要提升，出路也要看三舊改造。三舊改造提升了順德的綜合價(jià)值，基礎(chǔ)設(shè)施才有資金投入，綜合環(huán)境才能改善，順德的綜合競(jìng)爭(zhēng)力才能提升。我們做三舊改造，要以順德現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引社會(huì)資本參與“三舊”改造，調(diào)動(dòng)全社會(huì)的積極性，對(duì)低水平用地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)、再利用。

　　順德區(qū)委副書(shū)記、區(qū)長(zhǎng)黃喜忠：改造再難，還是要做出示范項(xiàng)目來(lái)。希望每一個(gè)鎮(zhèn)街，都能盡快的把示范項(xiàng)目給推出來(lái)，這樣全區(qū)“三舊”改造的熱情、積極性和主動(dòng)性都會(huì)出來(lái)。

　　順德區(qū)政協(xié)主席梁國(guó)章：順德比其他的城市更早開(kāi)展“三舊”改造，但今天卻滯后于周邊地區(qū)，這是值得深思反省。