南興果仁廠改造二期圖

　　順德城市網消息　（記者萬家長）　繼今年5月發布“土地公開交易15條”后，順德昨日（7月27日）對外發布《順德區城市更新（“三舊”改造）實施辦法》（共40條，也稱“三改40條”）。順德城市網記者發現，新實施辦法實行分類管理，指引更清晰，政府讓利程度更大，審批權限部分下放，政府獎勵也更明確。有基層單位及改造主體直言，新方辦法進一步提高了他們的參與積極性。

現狀：工作推進最早，項目卻較少

　　2015年順德土地開發強度已達47.8%，順德要謀求發展，必須要在存量土地再開發上做文章。出路在哪里？早在前幾年，順德就已經將“三舊”改造作為未來城市升級的一個重要引擎。數據顯示，2009年至今，納入“三舊”改造標圖建庫項目541個，面積84000多畝。已認定項目198個，面積15000多畝；已完成項目76個，面積2600多畝；正在改造項目64個，涉及改造面積約5000畝。

　　“有市場、政府、政策多方面的原因。”不過，順德區政務委員林勝初也直言，順德推行“三舊”改造已多年，取得了一定成效，但一直存在動力不足、相關主體積極性不高的問題，利益分配機制還不夠完善，需探尋多方利益平衡點，不少新的改造類型需加以引導和規范。

　　“三舊改造最早是順德，但是現在量最少也是順德，我們要正視差距，有差距就是有空間，有空間就值得努力。”為此，佛山市委常委、順德區委書記區邦敏到任順德后，結合前些年的經驗教訓和周邊的地區的經驗，繼續推動新辦法的出臺與實施，就在本月初召開的區政府常務會議，《順德區城市更新（“三舊”改造）實施辦法（征求意見稿）》正式通過審查，隨后發文。

對策：新辦法期待釋放城市新活力

　　記者發現，新辦法分類更清晰，項目依據改造模式可分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類、生態修復類、局部加建類及歷史文化保護類。新辦法也鼓勵工改工、工改商、舊村居改造以及舊建筑物的活化利用，突出豐富更新改造內容，降低市場準入條件、簡化操作提高效率等。

　　新辦法將三舊改造利益進一步向鎮街、村居集體經濟組織等傾斜，從而實現多方共贏。強調加強監管，設立退出機制，確保項目及時動工開發。

　　對于此次政策的調整，區邦敏希望理順管理框架后，通過制定辦法明晰法律邊界，讓干部隊伍在現有政策環境下大膽去干，也希望借此加大基礎設施建設力度，讓順德更具有市場活力，改變順德土地不如周邊區域值錢的現狀。

　　接下來，區三改辦也將針對辦法加強指引，包括財政扶持資金指引、舊村居改造和活化指引，并進行各類指導和宣傳，讓企業和基層知曉，進一步釋放“三改”帶來的城市升級活力。

容桂街道紅旗社區城梓路以東、福業路以南地塊改造項目改造前現狀

■新辦法解讀

提效率
分類管理更清晰，鎮街也有權認定項目

　　新實施辦法對“三舊”改造項目實行分類管理、分級審批。

　　為了對項目進行更清晰的管理和指引，項目依據改造模式可分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類、生態修復類、局部加建類及歷史文化保護類。

　　為加快推進項目認定，新辦法下放項目審批權限，除涉及“工改商”、“工改商住”的項目外，綜合整治類、拆除重建類工業升級改造項目、生態修復類和局部加建類更新項目，由各鎮街審批，并報區“三舊”改造工作主管部門備案，進一步擴大了鎮街的審批權限。

　　據了解，此前的項目認定均由區負責，如今鎮街有權限，基層單位表示，有助于加快項目的認定，提升整個城市更新的效率。

重實業
增容積率不增出讓金，獎勵最高1000萬

　　在繼續鼓勵“工改工”（即“二產”改“二產”）產業提升、支持“二改二”增加容積率不增收出讓金的基礎，拆除重建類工業提升改造項目“允許改造為商品廠房”，不限制規模，放開了有關限制。

　　新辦法也大幅簡化了拆除重建類工業升級改造項目的獎勵流程和辦法，并且，對于符合條件的拆除重建類工業提升改造項目（不含商品廠房），按竣工驗收的建筑面積對土地使用權人給予每平方米100元、最高不超過1000萬元的獎勵，同時可以按規定申請分期獎勵。

多讓利
出讓金繳納最高降60%，欠發達鎮街補償更高

　　進一步加大商業產業發展支持力度，新辦法加大了“工改商”（即“二產”改“三產”）補繳土地出讓金優惠，以協議出讓方式轉變土地使用功能繳交土地出讓金的優惠標準由原土地評估差價的60%調整為40%，降了20%。

　　新辦法也加大了“商改商”增加容積率補繳土地出讓金優惠，不再區分容積率3.5以下（原政策按評估價差的60%計收）和3.5以上（原政策按評估差價的100%計收）分段計收出讓金，統一按評估差價的40%征收，也就是說最高降了60%。

　　村居集體提供土地進行連片工業園區改造的，對土地整理工作給予每畝2萬元、最高不超過500萬元的工作經費扶持。

　　針對倫教、勒流、龍江、杏壇、均安等經濟欠發達的鎮街商住用地出讓地價不高的情況，新辦法規定，該部分鎮街政府掛賬收儲實施“二改三”的項目，對原土地使用權人的補償標準，由最高不超過土地公開出讓成交價的50%，提高到不超過成交價的60%。

　　政策調整后，“三舊”改造的利益進一步向鎮街及村居集體經濟組織傾斜，向原土地使用權人傾斜，向改造主體傾斜，從而實現多方共贏。

降門檻
項目規模沒要求，項目表決標準降低

　　原有的三舊改造相關實施辦法中，在改造規模控制上，要求舊村居集中連片改造、舊城鎮集中連片改造、非集約工業區范圍內的工業廠房集中連片改造面積、舊城鎮中單一產權改造項目用地面積具有不同程度的規模限定。不過，新辦法進一步簡化了“三舊”改造項目認定條件，取消了項目認定規模控制。

　　與此同時，在項目表決中，之前的操作需要全體組織成員（如村民）的三分之二以上成員同意才能進行改造后續的事情，目前表決同意則放寬了，成員代表（如村民代表）會議三分之二以上成員代表同意就可以進行其他程序。

強監管
建退出機制，違規操作紀委將介入

　　新辦法也對城市更新項目實行動態管理，建立項目退出機制。項目用地自認定之日起兩年內未完善相關供地手續的，項目認定批準文件自動作廢。項目用地不需要辦理相關供地手續的，自認定之日起，兩年內未領取《建設工程施工許可證》，項目認定批準文件自動作廢。項目重新啟動時，需重新辦理認定手續。

　　新辦法還讓監察部門介入處理相關違規工作，并建議鎮街、村居與改造單位簽訂城市更新項目監管協議，按照協議約定督促項目實施，對違反規定未能按時按要求改造建設、經整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有關部門也將對改造單位進行收取違約金、追繳扶持金、做閑置土地處理等眾多處理方式。

　　與此同時，區三舊改造主管部門對各鎮街城市更新工作采用日常檢查與年度考核相結合的方式進行考核，考核結果納入各鎮街年度工作考核指標。

優環境
舊建筑合理活化，優先保障公益性用地

　　新辦法大力鼓勵舊建筑物的合理活化利用。根據項目的具體情況，選擇綜合整治類、功能改變類、局部加建類或歷史文化保護類改造方式，合理利用舊建筑物，宜工則工，宜商則商。通過舊建筑的活化利用，保留歷史傳統肌理，豐富城市內涵，促進城市升級。

　　新辦法也注重改善公共生活環境，鼓勵改造主體通過產業提升改造、改善市政基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境綜合整治，以及通過生態修復類項目改造，改善公共生活環境。

　　并且，新辦法優先保證公益性項目用地的供給，改善公共生活環境，要求自行改造的工業項目改造為經營性項目的，其用于建設公益性項目的用地面積比例不應低于15%；應配置但未落實的土地須全額收取土地出讓金作為易地建設費。

■聲音

　　佛山市委常委、順德區委書記區邦敏：順德發展的空間，要看三舊改造，順德環境要提升，出路也要看三舊改造。三舊改造提升了順德的綜合價值，基礎設施才有資金投入，綜合環境才能改善，順德的綜合競爭力才能提升。我們做三舊改造，要以順德現有的產業基礎和區位優勢，吸引社會資本參與“三舊”改造，調動全社會的積極性，對低水平用地進行再開發、再利用。

　　順德區委副書記、區長黃喜忠：改造再難，還是要做出示范項目來。希望每一個鎮街，都能盡快的把示范項目給推出來，這樣全區“三舊”改造的熱情、積極性和主動性都會出來。

　　順德區政協主席梁國章：順德比其他的城市更早開展“三舊”改造，但今天卻滯后于周邊地區，這是值得深思反省。