8月22日，深圳召開全市加快城市更新實施工作動員會，并出臺《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（下稱《暫行措施》）。

　　據悉，在對歷史用地的處置問題上，深圳明確了政府將處置土地的80%交由原農村集體經濟組織繼受單位（下稱“繼受單位”）進行城市更新，其余20%納入政府土地儲備。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，仍將不少于15%的土地無償移交，納入政府土地儲備。

　　“這意味著，政府實際上至少拿地32%?！鄙钲诙紩鞘醒芯吭涸洪L高海燕表示，深圳2012年土地供應計劃中，新增建設用地800公頃，而存量建設用地918公頃，存量建設用地的供應規模首次超過新增建設用地，以城市更新為代表的土地二次開發逐步成為保障土地供給的重要力量。

　　《深圳市城市更新辦法》出臺已近3年，但許多城市更新項目的實施遠遠落后于計劃和規劃的審批工作，進展緩慢的一大原因就在于“土地確權”這個難題。

　　高海燕表示，今年5月啟動的新一輪“土改”的思路就是加強通過以城市更新的方式，推進確權工作。此番《暫行措施》出臺進一步明晰了這種確權路徑。

繼受單位為唯一土地確權主體

　　《暫行措施》主要從城市更新歷史用地處置、城市更新地價政策、城市更新項目的實施管理等三個方面提出了具體對策。

　　深圳市規劃和國土資源委員會主任王幼鵬介紹，《暫行措施》是為了解決已列入城市更新計劃的歷史用地處理問題，而不是對歷史用地處置的全面鋪開，體現了在一定范圍內封閉運行、結果可控的原則。

　　在對于歷史用地的處置方式上，《暫行措施》明確了采取“房地分離、確定權益”的處置方式，即地上建筑物等由繼受單位自行拆除、清理，土地按照確定權益、利益共享的原則在政府和繼受單位之間進行分配。

　　針對處置后土地的出讓，《暫行措施》也有明確，即可通過協議方式出讓給項目實施主體。在地價方面，《暫行措施》參照了原城中村政策規定，明確該部分用地分攤的建筑面積，按照改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準的110%計收地價。

　　王幼鵬表示，10%的部分用作對繼受單位歷史用地行為的處理，與每一棟房屋進行申報、接受處理、繳納地價和罰款的做法相比，更為簡潔高效，符合通過城市更新一攬子解決歷史遺留問題的原則。同時，經過測算，此確權方式更多地保障了政府收益和公共利益。

“無地可用”的困境

　　城市更新對深圳而言，是個緊迫而現實的話題。

　　經過1992年原特區內統征和2004年原特區外城市化轉地之后，深圳理論上已是全國惟一將土地全部收歸國有的城市。但現實中，原來的農村集體仍實際占用大量土地資源，在土地管理權上仍然存在明顯的二元化。

　　根據此前深圳的調查成果，除交通市政設施用地、公園綠地等外，深圳全市法定宗地面積僅約300平方公里。另據不完全統計，深圳全市原農村集體經濟組織實際占用土地近400平方公里，其中關外集體股份合作公司占用約349平方公里，約占關外建設用地總量的一半。其中約有261平方公里未辦理合法用地手續。約3/4該類土地存在著產權復雜、征轉手續不清、違法建設等問題，極大影響了土地的盤活和利用。

　　此種局面如不改變，深圳市政府很快將面臨“無地可用”的困境。

　　2009年，廣東省出臺“三舊”（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造政策，深圳隨即出臺《深圳市城市更新辦法》，全面啟動城市更新工作，但進展緩慢。

　　最新數據顯示，深圳全市目前已完成更新單元規劃審批項目用地面積約占已列入計劃項目用地面積的48%；已完成土地出讓手續并進入實施階段的項目用地面積僅占已列入計劃項目用地面積的8%。

　　“城市更新項目的實施已經遠遠落后于計劃和規劃的審批工作，更多的項目有待進入實際開工建設階段后方可進一步發揮城市更新的積極效應。”王幼鵬在當日動員會上這樣表示。

　　“現在在深圳參與舊改不容易。城市更新項目歷史用地處置難，城市更新地價標準也很高，項目實施監管機制也有待完善?！币晃蝗〉蒙钲邶垗弲^一個舊改項目的房地產負責人向本報記者表示。

　　正是在這種背景下，今年上半年，深圳市相關領導多次帶隊赴各區專項調研后，深圳市規劃國土委起草了上述《關于加強和改進城市更新實施工作的通知》。

（編輯：小飛）