均安豸浦“翰苑”農(nóng)民公寓一期已完成，今天開(kāi)始收樓。（順德城市網(wǎng)網(wǎng)友“何蘊(yùn)儀”攝）

　　順德城市網(wǎng)消息　（記者萬(wàn)家長(zhǎng)）　經(jīng)過(guò)1022天的等待，均安豸浦“翰苑”農(nóng)民公寓一期今日（10月13日）正式開(kāi)始收樓，根據(jù)此前抽簽的選樓順序號(hào)，居民將在接下來(lái)7天的時(shí)間依次選擇自己心水的房子，首期有6棟共計(jì)400多套。翰苑的二期項(xiàng)目也已完成了地下室的建設(shè)，190個(gè)單位很快也會(huì)開(kāi)始認(rèn)購(gòu)。

　　均安豸浦“翰苑”農(nóng)民公寓是順德農(nóng)村固化宅基地改革試點(diǎn)項(xiàng)目之一，也是順德首個(gè)由社會(huì)力量主導(dǎo)建設(shè)并順利收樓的農(nóng)民公寓。截至目前，順德已建成或正在建設(shè)的公寓式村民住宅項(xiàng)目還有3個(gè)，分別是樂(lè)從沙滘北村北岸“美廬”農(nóng)民公寓、龍江西溪農(nóng)民公寓、均安沙浦農(nóng)民公寓。上述4個(gè)項(xiàng)目中，除了樂(lè)從沙滘由政府主導(dǎo)外，其余三個(gè)項(xiàng)目皆由股份社主導(dǎo)建設(shè)。而作為股份社主導(dǎo)建設(shè)的農(nóng)民公寓，在村內(nèi)達(dá)成建設(shè)公寓的共識(shí)和解決公寓項(xiàng)目的資金問(wèn)題是當(dāng)前順德區(qū)農(nóng)民公寓建設(shè)面臨的主要問(wèn)題，順德也在逐步探索解決。

是否愿意上樓？
要充分民主，表決會(huì)議就有十多次

　　上周五（10月11日）下午，在均安鶴峰居委會(huì)二樓會(huì)議室，居委會(huì)、股份社及治安員等坐在一起，進(jìn)行均安“翰苑”農(nóng)民公寓收樓籌備會(huì)議，這是“翰苑”從2011年12月26日奠基到收樓的最后一個(gè)會(huì)議。不過(guò)，在均安鶴峰社區(qū)黨總支書(shū)記、居委會(huì)主任陳光照的記憶里，已經(jīng)記不清這是關(guān)于翰苑的第幾次會(huì)議了，“最少有五六十次了吧！”會(huì)議結(jié)束后的陳光照希望接下來(lái)7天的收樓順利進(jìn)行，也算是對(duì)居民長(zhǎng)達(dá)1000多個(gè)日夜等待的回報(bào)。

均安豸浦“翰苑”農(nóng)民公寓收樓協(xié)調(diào)會(huì)議

　　據(jù)悉，1999年，順德實(shí)行城鄉(xiāng)一體化，城市化水平提升，但村民住宅用地分散。2001年，農(nóng)村固化住宅用地政策實(shí)施，土地資源和用地指標(biāo)的供需矛盾加劇。順德在2011年開(kāi)始實(shí)施的農(nóng)村綜合改革中后，于2012年正式提出了“統(tǒng)一興建公寓式村民住宅，通過(guò)以固化宅基地指標(biāo)換購(gòu)農(nóng)民公寓”的政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)建設(shè)村民公寓式住宅。而均安豸浦“翰苑”農(nóng)民公寓作為順德“先行先試”的試點(diǎn)，早在2009年就開(kāi)始了項(xiàng)目的籌備工作。

　　不過(guò)，習(xí)慣自建房的村民是否愿意“上樓”住在高層的住宅？同樣作為農(nóng)民公寓試點(diǎn)的均安沙浦村，已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了一套房子的村民羅江麒就直言，自己剛開(kāi)始也希望是自建房，但不知道什么時(shí)候才能等到建房名額，自己也慢慢才轉(zhuǎn)變觀念購(gòu)買(mǎi)了一套房，不過(guò)也有部分村民還是喜歡自建房。

　　那么，是否愿意上樓？在保持村民享有原有政策的情況下，村民是否同意成了建設(shè)的關(guān)鍵，充分民主也是作為基層自治組織村居的必然要求。“僅從籌備到奠基的28個(gè)月時(shí)間里，居委會(huì)和股份社共就進(jìn)行了十多次公開(kāi)咨詢(xún)、四次股東代表表決、四次固化人員的相關(guān)表決、兩次全體股東表決，最終才達(dá)成共識(shí)。”陳光照直言，民主化決策在項(xiàng)目規(guī)劃和實(shí)施過(guò)程中起到了主導(dǎo)作用。

　　而奠基后的包括裝修材料的使用、物管企業(yè)的選擇、樓盤(pán)的抽簽等，都舉行了數(shù)不清的專(zhuān)題咨詢(xún)會(huì)、代表表決會(huì)，同時(shí)也進(jìn)行舉行主題討論并通過(guò)Q群、村報(bào)、宣傳欄等與村民互動(dòng)，讓村民全程參與該項(xiàng)目的決策。“每制定一個(gè)步驟都按照村民的意愿進(jìn)行，必須兼顧全體村民的集體利益”。陳光照說(shuō)，從籌備到即將的收樓，僅居民代表、股民代表或全體居民代表表決的會(huì)議就有10多次。

資金如何解決？
村居自籌不夠，需成立公司向銀行貸款

　　目前在建或已完工的農(nóng)民公寓中，與樂(lè)從沙滘北村北岸“美廬”農(nóng)民公寓政府投資不同，均安豸浦翰苑農(nóng)民公寓、龍江西溪農(nóng)民公寓、均安沙浦農(nóng)民公寓是由村（居）股份社自己主導(dǎo)建設(shè)，也就是說(shuō)，政府只是對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓膭?lì)補(bǔ)貼，主要建設(shè)資金需要自行解決。

　　自行解決資金的問(wèn)題，可以是村居的股份社或資產(chǎn)辦全部負(fù)責(zé)，也可以向銀行貸款。不過(guò)，一方面，以村（居）委會(huì)、股份社為主體開(kāi)發(fā)的農(nóng)民公寓項(xiàng)目存在銀行融資困難。另一方面，由于以村（居）委會(huì)、股份社為主體開(kāi)發(fā)的農(nóng)民公寓項(xiàng)目，確權(quán)時(shí)不適應(yīng)當(dāng)前商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，因此如果中途出現(xiàn)資金不夠的情況，不能對(duì)股民外的人員進(jìn)行預(yù)售籌資。

　　對(duì)于解決資金問(wèn)題，由于以村居股份社或資產(chǎn)辦為主體開(kāi)放的農(nóng)民公寓項(xiàng)目，銀行融資困難，均安豸浦翰苑農(nóng)民公寓通過(guò)股份社的物業(yè)單位，以物業(yè)作抵押才能貸款。均安沙浦村黨支部書(shū)記、村委會(huì)主任吳鄧家也透露，為掃清農(nóng)民公寓在銀行融資、房產(chǎn)確權(quán)等方面的障礙，此前擬以股份社名義成立開(kāi)發(fā)公司，但在成立企業(yè)時(shí)由于工商部門(mén)認(rèn)為股份合作經(jīng)濟(jì)社不具備法人資格而不予注冊(cè)。因此，沙浦特別成立了沙浦投資有限公司，由沙浦資產(chǎn)辦等村內(nèi)資產(chǎn)單位借錢(qián)給投資公司操作，以方便公寓進(jìn)行后續(xù)操作。

附近居民走過(guò)龍江西溪農(nóng)民公寓項(xiàng)目前，該項(xiàng)目目前二期未封頂

　　龍江西溪社區(qū)居委會(huì)主任蔡沛杰坦言，目前龍江西溪社區(qū)農(nóng)民公寓一期項(xiàng)目已封頂，但二期項(xiàng)目目前仍未封頂，原因就是籌資不夠，“前期籌集的資金基本用完，但股民認(rèn)購(gòu)剩余的房屋在驗(yàn)收前卻不能提前對(duì)外出售，原因就是沒(méi)有房產(chǎn)證。”蔡沛杰表示，前期由居委會(huì)主體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，確權(quán)時(shí)不適用當(dāng)前商品房預(yù)售確權(quán)的法律法規(guī)。在不突破當(dāng)前法律法規(guī)、政策的框架下只能將公寓先確權(quán)到居委會(huì)名下，然后通過(guò)二手交易的形式過(guò)戶(hù)到符合固化宅基地政策的村民名下，因此需要竣工驗(yàn)收后才能售賣(mài)。加上銀行貸款方面存在政策障礙，因此目前二期建設(shè)還在籌集資金中。

　　綜合上述操作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)內(nèi)人士提出，農(nóng)民公寓的建設(shè)，需要成立一個(gè)單獨(dú)具備開(kāi)發(fā)投資的企業(yè)運(yùn)作，并爭(zhēng)取將集體用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地用地，這樣的話(huà)，房產(chǎn)確權(quán)和貸款時(shí)將更順利。

政策如何突破？
參與的村民有補(bǔ)貼，用地指標(biāo)優(yōu)先安排

　　順德土地開(kāi)放強(qiáng)度目前已經(jīng)接近50%，未來(lái)的新增建設(shè)用地指標(biāo)將會(huì)大幅進(jìn)行控制。每年的用地指標(biāo)將很有限。也就是說(shuō)，如上面提到的均安沙浦羅先生家，如果他家繼續(xù)想建自建房，那么用地指標(biāo)很難輪到。

均安沙浦農(nóng)民公寓沙盤(pán)模型

　　為此，在推進(jìn)農(nóng)民公寓建設(shè)時(shí)，順德區(qū)國(guó)土城建和水利局土地利用科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，農(nóng)民公寓涉及的新增建設(shè)用地指標(biāo)納入年度用地計(jì)劃，由順德區(qū)政府在每年的新增建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先安排解決。并且，在符合有關(guān)規(guī)劃和技術(shù)規(guī)范的前提下，公寓式村民住宅小區(qū)的容積率可適當(dāng)提高，具體需報(bào)規(guī)劃行政主管部門(mén)核定。

　　此外，建設(shè)農(nóng)民公寓的首要目的解決未分配固化宅基地的村民的住房問(wèn)題，由股份社主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的形式有兩種：一種是農(nóng)民公寓配建商品房模式，允許公寓項(xiàng)目建設(shè)一定比例的商品房出售，所得資金主要用于補(bǔ)充公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金；另一種是結(jié)余用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地，即因建設(shè)農(nóng)民公寓后而結(jié)余的宅基地可以作為經(jīng)營(yíng)性用地推向市場(chǎng)，所得收益主要農(nóng)民公寓建設(shè)的補(bǔ)充資金。其中，配套商品房出售的開(kāi)放模式中，公寓屬?lài)?guó)有建設(shè)用地的，可按不高于總面積的30%配建商品住宅，所得收益用于公寓配套建設(shè)；屬集體建設(shè)用地的，可預(yù)留不超過(guò)總規(guī)劃面積30%的房源以成本價(jià)出售給本村村民。配建商業(yè)物業(yè)則不超過(guò)20%，但是不得出售。

　　在節(jié)余用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地的開(kāi)發(fā)模式中，除配建不超過(guò)20%商業(yè)物業(yè)外，節(jié)約的土地可作為村（社區(qū)）集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)營(yíng)性用地推出市場(chǎng)公開(kāi)交易或由政府協(xié)商收購(gòu)。

　　除上述政策外，順德還對(duì)以固化宅基地指標(biāo)換購(gòu)農(nóng)民公寓的村民實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼，購(gòu)房辦理房地產(chǎn)權(quán)登記后即可申請(qǐng)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為260元/平方米，按實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的公寓住宅建筑面積進(jìn)行計(jì)算，補(bǔ)貼下限為26000元/固化人員，上限為46800元/ 固化人員，即每個(gè)固化人員獲補(bǔ)貼的建筑面積合計(jì)不超過(guò)180平方米。補(bǔ)貼資金直接劃至申請(qǐng)人銀行賬戶(hù)。

　　而為解決低收入人群的住宿問(wèn)題，順德還允許農(nóng)民公寓項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際需要配建一定比例的房源用于沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)公寓式住宅的固化村民以及低收入農(nóng)民或納入低保對(duì)象農(nóng)戶(hù)的租住；同時(shí)，對(duì)于按規(guī)定出售后仍有剩余的房源，可作為村（社區(qū)）的拆遷安置用房或由政府回購(gòu)作為廉租房及住宅房屋被拆遷人的安置用房。

■順德農(nóng)民公寓建設(shè)現(xiàn)狀

　　一、已建成或在建項(xiàng)目

　　截止2014年年中，順德已建成或正在建設(shè)的公寓式村民住宅項(xiàng)目有四個(gè)，分別是龍江西溪農(nóng)民公寓項(xiàng)目（一起已建成，二期接近封頂）、樂(lè)從沙滘北村北岸“美廬”農(nóng)民公寓項(xiàng)目（已建成正在分配）、均安沙浦農(nóng)民公寓項(xiàng)目（在建）和均安豸浦“翰苑”農(nóng)民公寓項(xiàng)目（一期已建成正在分配，二期已做好地下基礎(chǔ)工作）。

　　二、已批未建或有意建設(shè)項(xiàng)目

　　據(jù)順德區(qū)國(guó)土城建和水利局初略統(tǒng)計(jì)，順德目前有一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)但未實(shí)施建設(shè)、有9個(gè)股份合作經(jīng)濟(jì)社有意愿建設(shè)農(nóng)民公寓。

　　杏壇鎮(zhèn)雁園農(nóng)民公寓：項(xiàng)目建設(shè)方案已經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，但因項(xiàng)目成本和受房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣等因素影響，正計(jì)劃對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整后報(bào)區(qū)政府重新審批，如該項(xiàng)目成功實(shí)施，有望年內(nèi)報(bào)批。

　　倫教街道新民農(nóng)民公寓：項(xiàng)目建設(shè)方案已通過(guò)區(qū)推進(jìn)公寓式村民住宅領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的初審，目前處于方案修改階段，不日可提交股份大會(huì)表決，預(yù)計(jì)年內(nèi)可報(bào)區(qū)政府審批；

　　倫教北海農(nóng)民公寓和勒流江義村公民公寓：項(xiàng)目的初步建設(shè)方案已確定，區(qū)國(guó)土、規(guī)劃部門(mén)已介入前期方案的編制工作，有望年內(nèi)提交區(qū)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行初審；

　　勒流南水農(nóng)民公寓：項(xiàng)目已完成建設(shè)方案前期調(diào)研和征求意見(jiàn)工作，待選址權(quán)屬理順后可著手編制建設(shè)方案；

　　其余村（居）正在進(jìn)行開(kāi)展農(nóng)民公寓建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作。

　　上述項(xiàng)目如果全部建設(shè)，預(yù)計(jì)可解決4144個(gè)固化宅基地指標(biāo)，約占全區(qū)應(yīng)解決固化宅基地指標(biāo)的7%。

■個(gè)案解析

　　均安沙浦的農(nóng)民公寓項(xiàng)目，政府通過(guò)推行農(nóng)民公寓，只使用了44.84畝土地就安排了原來(lái)規(guī)劃需要136.94畝宅基地才能安排的固化人口（共435戶(hù)），其節(jié)約的土地一部分（約92.1畝）推向市場(chǎng)公開(kāi)拍賣(mài)。這種用地方式受益良多。

　　1、只需約2-3年就能解決村民的宅基地分配問(wèn)題，不僅實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村村民“居者有其屋”的美好愿望，而且居住環(huán)境也獲得極大提升；

　　2、是保障了村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，公寓項(xiàng)目的配套物業(yè)可以保障股份社的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，節(jié)余的土地推向市場(chǎng)后，其拍賣(mài)所得收益又能提高村民的當(dāng)前收益；

　　3、政府通過(guò)興建公寓式村民住宅，不僅達(dá)到了節(jié)約、集約利用土地的目的（像沙浦這個(gè)項(xiàng)目節(jié)地率高達(dá)約67%），而且保障了農(nóng)村基層社會(huì)的穩(wěn)定和諧，同時(shí)還加快了農(nóng)村城鎮(zhèn)化和城市升級(jí)的步伐。

■早前關(guān)注

　　均安翰苑農(nóng)民公寓一期均價(jià)2800元/㎡
　
　　壹周順德：破題！農(nóng)民公寓探路完善宅基地制度　

　　均安農(nóng)民公寓模式解讀，推進(jìn)土地集約化