有業界人士認為，“平穩發展、量價穩升”仍將是2013年樓市的主調

   順德城市網報道　（記者李放）　2012年最火爆的產品是什么？城市綜合體！

　　在過去的一年時間里，順德僅中心城區就有不下10個項目聲稱自己是城市綜合體，市場轉向商業的趨勢愈發明顯。

　　開發市場的轉向商業不是心血來潮，一方面住宅市場的利潤空間在降低，一方面限購政策也直接導致商業產品的熱度提升。不可否認，城市綜合體作為當下房地產市場高水準開發的模式和典范，對于城市發展和布局有著積極而深遠的影響。

　　不過，有業界人士也擔憂，目前城市綜合體同質化現象比較嚴重，大部分是酒店+公寓+寫字樓+百貨+住宅的方式，而且集中扎堆。如此大體量的商業項目集中入市，順德的消費力能不能支撐是一個問題。

產品：住宅利潤越來越低綜合體遍地開花

　　佛山住建局公布數據顯示，2012年順德新建商品住宅共成交21312套，比2011年同期20156套略增5.7%，但仍不及2010年樓市高峰期的26552套。曾經住宅產品是開發商獲得利潤最好的開發方式，一方面是開發成本控制上的優勢，一方面是產品線成熟之后大規模復制上的優勢。然而近年來，這樣的情況發生了變化。

　　有業界人士分析認為，隨著政策調控的日趨嚴厲，土地市場的拿地門檻和成本不斷提高，同時一些建筑的原材料包括鋼筋、水泥、鋁合金等的價格也都處于不斷升高的通道讓建安成本也在逐年遞增，開發商做一個住宅項目的利潤空間已經越來越低，而且限購政策的持續也讓住宅產品的消化速度拉長，整體上開發商對住宅產品開發的熱情正在逐漸減弱。也正是因為此，商業綜合體產品的爆發顯得水到渠成。

　　敏捷地產高調進軍順德，將建成40萬平方米的城市綜合體項目、大良德勝新城區的保利中環廣場、位于均安鎮中心的都市經典廣場、陳村吳家圍太平洋項目、規劃建設的容桂寶興順德永旺夢樂城、容桂東區東逸灣東1城綜合體項目、大良美的廣場綜合體項目……放眼望去“綜合體”在順德遍地開花。

　　當然，住宅市場雖然利潤率在減低，由于龐大的剛需階層的需求依然沒有得到完全釋放，住宅產品依然還是主流。根據佛山合富輝煌提供的數據，去年下半年的新增供應量中超過8成是90平方米以下與90~130平方米的剛需型產品，其余則由少量公寓130~180平方米的大戶型組成。其中大部分是以舊盤推新貨為主，大良的萬邦商業廣場、美的廣場、英煌新座，以及新城區的萬科天傲灣，容桂碧桂園等項目是為數不多的新盤產品。
   
開發商：各有各精彩難掩本土房企的尷尬

　　產品的轉型背后是開發商的策略轉變。事實上，自萬科進駐順德掀起一波外來品牌開發商深耕順德市場之風后，包括保利、龍光、綠地、佳兆業、敏捷等品牌開發商相繼進入，一方面增加了順德市場的活力，另一方面客觀上也造成順德本土開發商的艱難生存空間。

　　一位順德本土老牌開發商的營銷總監告訴順德城市網記者，2006年萬科進駐順德對于順德樓市來說是一件標志性的里程碑事件。從那個時候開始，順德樓市的一輪大漲行情啟動，在市場火熱的時候看不出它的后遺癥，大家都賺得盆滿缽滿，但是一旦市場受挫政策調控愈發收緊，品牌開發商強大的實力和充裕的資金鏈的優勢就將本土開發商PK得體無完膚。

　　同時，有地產觀察人士分析，近年來出讓的優質地塊大多被萬科、保利這樣的品牌開發商競得，其中不少地塊在設置出讓條件的時候會有諸如“已經在佛山成功開發了幾百萬平方米項目”、“買地款必須在一個月之內結清”等相對苛刻的條件，本土開發商想參與順德中心城區的開發和建設的成本和門檻都大幅提高，大多數時候只能是陪太子讀書的角色。

　　面對越來越大的競爭，本土開發商有選擇轉型、有選擇結業，也有選擇積極面對抱團發展，更有實力強勁者走出了順德，去到英德、韶關、肇慶、廣西、成都等區域市場大展拳腳。其中海俊達集團是比較突出的典型案例。海俊達集團營銷總監陳苑輝就告訴記者，海俊達除了在廣西梧州、臺山等地開發多個大型項目外，成都項目已經開發到第三期，近期還將該項目周邊又一大片靚地收入囊中，準備繼續加大開發力度。

　　東逸灣作為順德較早走出去的本土開發商，其在英德開發的仙湖度假村項目已經初具規模，據悉在3月中旬該項目的會所式酒店將正式開放，此外一批新的別墅項目也將于年中推出市場，隨后還有五星級酒店、聯排別墅等產品陸續推出。相關營銷負責人表示，英德市場相對順德而言可能體量要小，但是只要產品做得好，包括順德、廣州、深圳等珠三角地區的客戶都有可能選擇購買，從項目目前的客戶構成來看也印證了這一說法。

　　“順德市場的參與成本和門檻越來越高，這是不爭的事實。作為順德本土開發商如何積極應對，是一個值得思考的話題。走出去不見得是無奈之舉，用句古話總結就是：塞翁失馬焉知非福？”有業內人士如是說。

市場：下一波高潮或將在今年下半年到來

　　雖然產品市場的轉型和開發商的轉型正在如火如荼地進行，但是市場的需求和供給矛盾如何解決，以及重點的開發區域等問題依然是消費者關心的問題。有消費者就表示，大良已經很久沒看到合適的新樓盤開盤了，要不就是尾盤，要不就是美的廣場、金地天璽這樣的超高總價的大戶型產品。

　　佛山合富輝煌最新的統計數據顯示，2013年順德十鎮街新增貨量為21620套，值得一提的是，一直處于供貨緊張的大良中心城區，2013年新增貨量預計可達4150套，可以緩解消費者需求。

　　佛山合富輝煌房地產市場部主任廖德源分析認為，今年主要的新產品和熱點區域將是大良東區的敏捷、君怡項目和各鎮街中心區的多個標桿項目，諸如東逸灣首個大型城市綜合體東1城、美的地產杏壇項目美的·時代城、綠地地產陳村新項目國際花都等都值得關注。此外，記者還了解到，保利、萬科在新城區的項目和新競得地塊的開發進度也將提速。

　　有業界人士表示，上述項目的開發時間和周期大多在下半年開始進入營銷和推廣周期，因此2013年順德樓市的新一輪高潮也將于那個時候正式到來。佛山合富輝煌房地產董事副總經理陳熹分析，“平穩發展、量價穩升”仍將是2013年樓市的主調。

（編輯：方亦）