理念之辯：是管理OR服務？

小區是業主的家，和諧幸福要靠多方共同努力

　　隨著2009年之后地產爆棚樓盤升值，“小小”的物業問題與升值數倍的房產“聲譽”問題相比，前者越來越顯得微乎其微。而與日益高漲的物價水平相對應的是物業管理費十年保持零增長的現實，使得越來越多的物業管理公司不得不壓縮成本、通過減少服務人員來維系企業的運轉。

　　物業、業主是矛盾的兩極，還是相互需要的兩種存在，都是在于雙方的理念。當物業把經營理念真正提高到以服務為中心的高度，當業主多多理解配合，物業與業主實現了互諒，和諧的物業—業主關系就不難實現了。

單純靠換物業公司治標不治本

　　上個月，物業管理專家、中國業主大會研究會秘書長劉生敏到順德的鳳城講堂開講，講授“業主主導型”小區管理模式。劉生敏坦言，雖然“業主主導型”物業管理模式有諸多優點，但是實際操作中還是遇到不少困難。

　　他認為，業主是物業管理的主體，業主大會是決策組織，業主委員會是業主大會的執行機構，物業公司只是提供物業服務，并不是物業管理的主人。如果把小區比做一家公司，業主大會就是股東大會，業主委員會是董事會，物業公司則是職業經理人。業主和物業公司的關系就好比業主與家政服務鐘點工的關系，二者在法律上是平等的，但是如果鐘點工無法提供或者拒絕提供合同上的服務，那么業主是可以辭退鐘點工的。如果不滿意物業服務，業主是有權換物業公司的。

　　單純靠換物業公司治標不治本，要想獲得滿意的物業服務，關鍵在于物業管理模式。建議小區物管費應實行銀行賬戶單列，業委會主任與物業公司法定代表人共同用印。物管費從實行部分包干、部分按實結算的付費方式，逐步向實行全面按實結算酬金制轉變。

　　業委會還要與物業公司實行履約保證金制度，一旦物業公司違反合約，不僅要賠付巨額保證金，信譽也會受到影響。同樣，為了保證物業管理公平公開，業委會應該聘請第三方參與監管。

業權分散是每一個小區管理的難題

　　一邊是物業公司艱難維持，人工、物料成本節節攀升，物業費卻難以提高；一邊是業主對物業服務不滿意，對物管公司開支的不透明，擅自提高物業費表示憤慨。來自物業公司和業主對物業工作的不同定義和理解，是造成目前物業與業主矛盾尖銳的原因，而物業費的收費標準低、收費難，是加劇這種沖突的催化劑。

　　佛山物業管理專家，明兆行總經理何篩紅稱，業權分散是每一個小區管理的難題，實際上沒有任何一個決定可以得到100%的業主的統一。而在舊有的價格體系中，政府制定了基準價格，要求不得超出基準價，實際上是一種一刀切的情況。要申請提價程序復雜，也很難根據不同小區的消費意識和消費能力而有所區別。因此，一旦物業公司要漲價，幾乎就是引發矛盾導火索。

　  菜單式的管理和不同價格，首先加強了價格體系的彈性，有利于業主與物業公司之間尋找到最為理想的物業服務配對。其次，將工作的結果定義清晰，即便以后有爭論，雙方也可以有理可依。