順德城市網： 這邊廂，樓市各項利好政策出臺，從去年的取消限購、放寬限貸、降息等，到今年“3·30”二套房首付降至四成、2年以上商品房過戶免征營業稅兩項重磅利好，特別五一以來佛山正式解除所有限購政策。那邊廂，順德在佛山市城市升級行動中獲得綜合得分第一名，順德城市形象更有內涵和魅力。4月底，南沙自貿區正式掛牌，與之毗鄰的順德迎來了對接南沙的大好機遇。面對種種好消息，是否意味著順德房地產行業迎來了難得的發展機遇？

張健強： 順德房地產市迎來了很難得的機遇！但從五一來看，房地產馬上就有好的行情嗎？不可能，市場需要一個消化過程，不可能立刻就有明顯效果。變好需要多方面的合力，不是僅僅地產做一些東西就把地產的發展變得很好，還需要政府和各行各業共同努力。順德城市的人口量不大，但近幾年的供應量挺大的，處于飽和的階段。要消化，就需要走出去，拉動外面的人進來?，F在東區能夠引進華僑城，南方智谷，這個就很好。政府還要加快相關的規劃和建設，不然，這股東風來了，但企業還是沒有感覺到明顯受益。

王楠： 這次是很好的機遇，但關鍵在于怎么抓住。對于這點，開放商感覺挺無力的。龍湖的項目五一賣得不錯，從今年開年到現在，穩步向上，五一有部分客戶，活動當天，開門一大早就過來買房的，還有大半夜留在現場選房的，在這次五一也出現了。從階段性的表現來看，政策利好對客戶有促動。

除了順德，包括整個國家政策，對地產的利好不斷，地產股市這段時間也是飛漲?！拔逡弧蔽覀兙o急搞了個活動，吸引人群比較多，但持續力怎樣？單靠發展商不能形成非常好的市場效應。我們項目在大良，偏向大良多一些，客戶地域性非常強。這里面，有開發商宣傳不足的問題，但個人感覺政府導向在順德也較為缺乏。如果僅依靠周邊地緣性客戶支撐，順德只能算是初級市場。

陳熹： 東風是來了，但能否跑得很遠？各方面的城市價值如何提高，政策上如何支持？大勢向上，整個市場是否有動力，還是隨波逐流？圍繞一個話題，就是順德城市價值。

順德人才政策和補貼只是在90平米以下，我不反對這個。只是補貼基層人才，但更高層面的就不補貼了嗎？開放限購了，政策降息了，市場是否會恢復，肯定恢復，但是又有新情況。之前很多人買了房子，在這里住的時候失去的信心，在市場吹起東風，恢復的信心不一樣，投資可能已經轉移到其他地方。

陳霖峰： 所謂的限制打開到底，究竟我們把窗打開了，但有沒有風進來？這是一個命題。是不是真正的東風，和城市本身有沒有需求和吸引力有很大的關系。如果沒有達到預期，是城市的魅力沒有增加，還是因為別人比我們魅力更好？

大家都說挨著南沙，對我們有利，但如果人都吸引去了南沙呢？我們需要踏踏實實把城市細節弄好。順德一直是個不溫不火慢慢成長的城市，我覺得這個城市的房地產實在太理性了，如果真的要炒作，還是有很多機會。順德的居住和從業，比較舒服，經商、教學比較理性，把需求調動起來，財力也很足。地產怎么發展，就得先研究順德本身怎么發展。

順德城市網：從剛剛大家談的內容，充分感受到大家對一種發展機遇的認可和信心，事實上，順德樓市一直有著高品質、高性價比的特征，也曾被業界譽為廣佛置業的“后花園”。這個“后花園”要變得越來越美，也會存在一些發展的掣肘因素，目前面對這樣的機遇，順德的城市建設、房地產發展、產品結構、配套處于怎樣的水平，是否足以支撐迎接這樣的機遇？

1、大環境多重利好，開發商受惠不明顯

張健強：順德房地產還有諸多制約。一是套內面積計價，這是對外來開發商來說最痛苦的，成本是建筑面積計價，但賣出去是變成套內價格，順德有沒有魄力改變這種方式？二是，不管是限購本身還是放松限購，配套政策能否主動一些？根據本身城市的發展考慮配套，如二手契稅，能否適當放寬，在合理的度上，拉動消費。國家政策鼓勵換房，在順德賣出去的房子，買家要增加很多稅費，這個導致二手交易受到打擊。例如有些人想換房，但政府稅費高，業主想讓利，卻覺得不劃算。三是，需要政府主動出臺更多政策，國家地產政策變了，順德沒法要求國有四大銀行，但順德農商銀行應該要主動迎接這個政策。取消限購，廣州深圳放貸利率下降，但佛山和順德都要等一圈。

陳熹： 最近一年，很多開發商來順德拿了地，但是否能有意愿再在順德拿地？比如廣州可以通過官網查到很清晰的數據，但在順德，很多開發商拿地，沒法得到很清晰的數據，導致很多開發商算錯了數。由于對市場需求和人口結構把握不準，連產品體系都有問題，我覺得順德在數據等方面需要完善。

張健強： 順德地產的規范，很嚴格，甚至比廣州還要嚴，所有都是參照國標省標嚴格執行。但順德的城市規劃落實比較慢，感覺不溫不火，近幾年除了大良東區和順德新城區，其他地區變化也不大，政府剛出規劃的時候，給到市民信心，但一兩年以后沒變化，大家就不感冒了。這樣的改變其實也不難，出現泡沫的時候政府調控，市場低迷的時候就出臺鼓勵政策，有補貼給到市民，消費者才對市場有信心。假如順德兩百多萬的人口都活躍不起來，怎么吸引外來人？這幾年看順德的樓盤建設，其實在退步，園林、戶型等方面的創新都是需要成本的，地產大鱷囿于成本，怎么把其他城市的豪宅建設搬到順德？

王楠： 順德政府在宣傳力度上需要加強，例如有些改造項目已經提上日程，連動工時間都確定了，但宣傳的口徑還沒跟上。如果只靠地產企業知識宣傳一些軟文類的東西，影響力不夠。

陳霖峰： 每個地方有每個地方居住的特性，有些人買房子不是迫切需求，耳目一新的產品才能打動消費者。樓盤的設計不是原則性很強的東西，政府和地產商可以開放一些，戶型多一些變化。政府要有鼓勵產品更新的心態，配套要不斷完善。順德的魅力能否增加，城市化程度能否提高，這些都是可以成長的，不用擔心。

2、人口結構呈“啞鈴狀”，中產較少

陳熹： 順德的人口結構不科學，啞鈴狀，企業老板級人群結構，里面的中產階級很少，中產對城市的發展，恰恰是中流砥柱的人群和支撐點，要是我這個企業很牛，我整個管理人員很到位，下面的工人素質很高，但買不起房子，或者留不住這批人繼續工作，那說明還是城市的吸引和魅力不是很高，留不住推動城市發展的中產人群。

啞鈴式的消費，在限購的時候，尖端的位置基本沒有。限購，剛好踩在中國經濟向下走的階段，實體貿易出現很大問題，金字塔塔尖的那部分，在這幾年幾乎消失殆盡，大良是最明顯的。大面積的單位，市場上存量最多。存量上，剛需消化不少。東風出來了，消化的還是剛需那部分。

王楠： 我們樓盤，除了地緣性的消費群體，另外就是剛需的人群，這批剛需非常剛需，承受能力非常低。為什么造成這個人群特別剛需，和順德產業有關，偏向基層的產業，而中間的服務業，產生中產階層的，有個斷檔，兩頭人群非常密集，中間非常少，人口結構注定不會平穩發展。這樣的結構，在一個階段發展后，很快進入瓶頸。

3、城市化進程有追兵，極具上升空間

陳霖峰： 客觀上，在我看來順德的城市化還是一個不是讓人滿意的階段，但這也是上升空間所在。要把城市好的因素調動起來，一個樓盤的宣傳價值，有沒有這樣的賣點給城市的購房者和居民。比如順德新城區就很遺憾，沒有配套一個肉菜市場，這個發展商無能為力，需要政府在做規劃的時候就想到配套。大良東區就比較好，有體育公園，現代街市，順峰山公園，靠著舊城區，人氣比較旺。政府在規劃的時候，就應該從市民實際需求考慮出發。

陳熹： 整個順德，給我最大的感覺，所有東西都很零散，割裂之后每塊都很強。就知道拍了一塊地，有什么配套不知道。政府需總體規劃統籌，哪塊地方做些什么東西，大的方向上，拍出的地，能否配合城市發展。我們現在看廣佛走廊，為什么只到佛山新城就斷了？順德和整個廣州很接壤的，為什么就斷下來了？就是沒有很好的規劃，和一線城市的連接沒有規劃和統籌，不溫不火，放著放著就沒了。

現在很多廣州人來陳村買房，萬科繽紛四季，原來是五成廣州人置業，現在上升到八成，而陳村賣的是建筑面積價，你和消費者說套內對方還不一定明白。陳村是南廣州的后花園，一線城市的衛星城，配套什么？回到倫教，倫教有很多產業支撐，例如機械和珠寶，就可以好好地利用。這里是珠寶的手工基地，看到很多漂亮的珠寶，還能看到機械展廳，通過這些打造出旅游點。假設一個概念，到順德北部新城，看機械制造，看珠寶加工，這就是很好的賣點。

華僑城，綜合性產業的開發商，不僅做地產，還做旅游，做城市環境，政府有沒有和他一起推動做這些事？現在大家都知道華僑城在賣樓，但不知道華僑城做什么，歡樂谷，商業街，不說不知道啊，都知道在賣樓，搞了之后為順德帶來什么影響也不知道。

南沙，和容桂的東部有聯系，我們和容桂的東部開發商聊“順德綠城”的概念，容桂大汕島，順德特色的文化基地，生態為主的小鳥天堂，不就是一個綠城概念嗎？配套怎么做，概念怎么推，我們能否學習南海，在廣州做區域形象，政府能否對外也做一下形象導向，順德是怎樣的城市，來到這里，吃到一直找不到的順德美食，可以來這里玩三兩天，買一些物業投資度假，休閑的美麗小鎮？

張健強： 順德的城市化比較初級，定位也有，但不是很清晰。城市規劃有，但沒很強的把每個區的功能做透。順德是一個怎樣的城市？南沙是濱海，深水港。順德是美食的天堂，那么其他的呢？一座城市除了滿足了基本生活需求，但沒有層次上的配套，大型的購物中心和商業配套是不行的。順德很宜居，環境比較好，人口密度比較低。其實順德也不缺規劃，但關鍵能否執行。總體來說，順德城市影響力比較低，需要政府有所作為。

王楠： 順德和寧波蠻像的，經濟很發達，房地產不溫不火，寧波一直以來在地級市，最慘淡的幾個城市之一。廣佛交界，增城，從區位角度上說，順德和他們差不多，但這些區域都比順德發展好。從城市吸引力，順德除了美食，沒有特別拿得出來的點，旅游，也只有短途旅游來到這個城市。

順德城市網：今天的話題，不僅僅是就地產談地產，換位思考，政府也在推動城市升級，那么我們能夠做什么，保證雙方共贏？在有限的的空間內，大手筆的項目怎么做，在有了格局之后怎樣尋找到利潤空間和資源空間？你大家剛才談到政府開放，那么新形勢下，政府應該做好什么給你們，你們又該如何主動迎合？

張健強：要抓住東風，沒有相關配套和措施，只能消化本地客戶，有錢的老板，要不就是打工階層，對地產的支持和支撐遠遠不夠。我個人建議，把東區的華僑城，一步一步完善，不能馬上起來成氣候或者爛尾的政府應該把地收回去再開發利用。另外，需要培養氣候，就像逢簡水鄉這種模式，稍微有點氣候就好了，通過政府微信平臺，號召更多人來看，越來越多人了解順德發展，吸引外來客戶。

陳熹： 政府推力的政策上，不僅應該重視土地本身價值問題，也需要更多從城市發展的角度去想這個事。一塊地沒有相對長遠的發展，根本起不來推動城市發展的動力。在推力上，有沒有考慮過通過這塊地為城市帶來什么，在旅游，商業，為這個區域做一些人流聚集，甚至增加區域價值的東西，比如說教育，醫療，和開發商商量，引進一些有質素的教育系統。這個地塊，就它的價值，能夠拿這些地塊的開發商就有一定實力，幫這個城市做一些品牌內涵的東西，更有實力的設計公司，請一些好的名校隊伍，推出來。所有東西都往好的一點質素上的東西，這個城市價值就加了分，不僅僅解決財政收入。

王楠： 順德相對魄力不夠，對外來資源的引進宣傳力度不夠。春江名城是我們落子廣東的第一個項目，宣傳都是我們自己做的。對比我們在廣州拿地，第二天全部是龍湖進入廣州的宣傳，以一種非常開放的態度迎接我們。我們“五一”開放了十幾個景區，里面也是按照比較高端的檔次打造的園林。開發商愿意把自己的產品拿出來，進到一個城市，非常想長期發展。這批客戶攏住了，口傳口，支撐公司長期發展。

陳霖峰： 給順德多一些選擇，多點創新。新的思想，新的體制，形成創新的氣候，以順德經濟的基礎，購買力是肯定有的。

順德城市網：剛剛大家已經就順德地產發展的現狀進行了深入的交流，聊場最后，希望大家用簡短的一兩句話作為結語，既是提升士氣，也是對這個地方的一種期待。

張健強：思路決定出路，順德的底蘊和基礎很好，無論政府還是地產企業，思路稍微轉變一下，順德明天會更好。

王楠： 順德是極具發展潛力的城市，經濟和人文環境都好，有很大的發展空間，龍湖進到這個區域，我們也希望能夠扎根順德，繼續平穩發展下去。

陳熹：順德是一個充滿機會和潛力的地方，我深耕這么多年，希望順德再次騰飛，自己也做好幕后推手。

陳霖峰： 城市要發展，和房地產是密切促進的關系，房地產需要依賴好的城市環境，城市的發展也是通過房地產結合提升城市的價值，這個過程希望達到大家的共贏，城市價值提高，生活品質提高。