順德城市網(wǎng)： 這邊廂，樓市各項(xiàng)利好政策出臺(tái)，從去年的取消限購(gòu)、放寬限貸、降息等，到今年“3·30”二套房首付降至四成、2年以上商品房過(guò)戶免征營(yíng)業(yè)稅兩項(xiàng)重磅利好，特別五一以來(lái)佛山正式解除所有限購(gòu)政策。那邊廂，順德在佛山市城市升級(jí)行動(dòng)中獲得綜合得分第一名，順德城市形象更有內(nèi)涵和魅力。4月底，南沙自貿(mào)區(qū)正式掛牌，與之毗鄰的順德迎來(lái)了對(duì)接南沙的大好機(jī)遇。面對(duì)種種好消息，是否意味著順德房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇？

張健強(qiáng)： 順德房地產(chǎn)市迎來(lái)了很難得的機(jī)遇！但從五一來(lái)看，房地產(chǎn)馬上就有好的行情嗎？不可能，市場(chǎng)需要一個(gè)消化過(guò)程，不可能立刻就有明顯效果。變好需要多方面的合力，不是僅僅地產(chǎn)做一些東西就把地產(chǎn)的發(fā)展變得很好，還需要政府和各行各業(yè)共同努力。順德城市的人口量不大，但近幾年的供應(yīng)量挺大的，處于飽和的階段。要消化，就需要走出去，拉動(dòng)外面的人進(jìn)來(lái)。現(xiàn)在東區(qū)能夠引進(jìn)華僑城，南方智谷，這個(gè)就很好。政府還要加快相關(guān)的規(guī)劃和建設(shè)，不然，這股東風(fēng)來(lái)了，但企業(yè)還是沒(méi)有感覺(jué)到明顯受益。

王楠： 這次是很好的機(jī)遇，但關(guān)鍵在于怎么抓住。對(duì)于這點(diǎn)，開(kāi)放商感覺(jué)挺無(wú)力的。龍湖的項(xiàng)目五一賣得不錯(cuò)，從今年開(kāi)年到現(xiàn)在，穩(wěn)步向上，五一有部分客戶，活動(dòng)當(dāng)天，開(kāi)門一大早就過(guò)來(lái)買房的，還有大半夜留在現(xiàn)場(chǎng)選房的，在這次五一也出現(xiàn)了。從階段性的表現(xiàn)來(lái)看，政策利好對(duì)客戶有促動(dòng)。

除了順德，包括整個(gè)國(guó)家政策，對(duì)地產(chǎn)的利好不斷，地產(chǎn)股市這段時(shí)間也是飛漲。“五一”我們緊急搞了個(gè)活動(dòng)，吸引人群比較多，但持續(xù)力怎樣？單靠發(fā)展商不能形成非常好的市場(chǎng)效應(yīng)。我們項(xiàng)目在大良，偏向大良多一些，客戶地域性非常強(qiáng)。這里面，有開(kāi)發(fā)商宣傳不足的問(wèn)題，但個(gè)人感覺(jué)政府導(dǎo)向在順德也較為缺乏。如果僅依靠周邊地緣性客戶支撐，順德只能算是初級(jí)市場(chǎng)。

陳熹： 東風(fēng)是來(lái)了，但能否跑得很遠(yuǎn)？各方面的城市價(jià)值如何提高，政策上如何支持？大勢(shì)向上，整個(gè)市場(chǎng)是否有動(dòng)力，還是隨波逐流？圍繞一個(gè)話題，就是順德城市價(jià)值。

順德人才政策和補(bǔ)貼只是在90平米以下，我不反對(duì)這個(gè)。只是補(bǔ)貼基層人才，但更高層面的就不補(bǔ)貼了嗎？開(kāi)放限購(gòu)了，政策降息了，市場(chǎng)是否會(huì)恢復(fù)，肯定恢復(fù)，但是又有新情況。之前很多人買了房子，在這里住的時(shí)候失去的信心，在市場(chǎng)吹起東風(fēng)，恢復(fù)的信心不一樣，投資可能已經(jīng)轉(zhuǎn)移到其他地方。

陳霖峰： 所謂的限制打開(kāi)到底，究竟我們把窗打開(kāi)了，但有沒(méi)有風(fēng)進(jìn)來(lái)？這是一個(gè)命題。是不是真正的東風(fēng)，和城市本身有沒(méi)有需求和吸引力有很大的關(guān)系。如果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，是城市的魅力沒(méi)有增加，還是因?yàn)閯e人比我們魅力更好？

大家都說(shuō)挨著南沙，對(duì)我們有利，但如果人都吸引去了南沙呢？我們需要踏踏實(shí)實(shí)把城市細(xì)節(jié)弄好。順德一直是個(gè)不溫不火慢慢成長(zhǎng)的城市，我覺(jué)得這個(gè)城市的房地產(chǎn)實(shí)在太理性了，如果真的要炒作，還是有很多機(jī)會(huì)。順德的居住和從業(yè)，比較舒服，經(jīng)商、教學(xué)比較理性，把需求調(diào)動(dòng)起來(lái)，財(cái)力也很足。地產(chǎn)怎么發(fā)展，就得先研究順德本身怎么發(fā)展。

順德城市網(wǎng)：從剛剛大家談的內(nèi)容，充分感受到大家對(duì)一種發(fā)展機(jī)遇的認(rèn)可和信心，事實(shí)上，順德樓市一直有著高品質(zhì)、高性價(jià)比的特征，也曾被業(yè)界譽(yù)為廣佛置業(yè)的“后花園”。這個(gè)“后花園”要變得越來(lái)越美，也會(huì)存在一些發(fā)展的掣肘因素，目前面對(duì)這樣的機(jī)遇，順德的城市建設(shè)、房地產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、配套處于怎樣的水平，是否足以支撐迎接這樣的機(jī)遇？

1、大環(huán)境多重利好，開(kāi)發(fā)商受惠不明顯

張健強(qiáng)：順德房地產(chǎn)還有諸多制約。一是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，這是對(duì)外來(lái)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最痛苦的，成本是建筑面積計(jì)價(jià)，但賣出去是變成套內(nèi)價(jià)格，順德有沒(méi)有魄力改變這種方式？二是，不管是限購(gòu)本身還是放松限購(gòu)，配套政策能否主動(dòng)一些？根據(jù)本身城市的發(fā)展考慮配套，如二手契稅，能否適當(dāng)放寬，在合理的度上，拉動(dòng)消費(fèi)。國(guó)家政策鼓勵(lì)換房，在順德賣出去的房子，買家要增加很多稅費(fèi)，這個(gè)導(dǎo)致二手交易受到打擊。例如有些人想換房，但政府稅費(fèi)高，業(yè)主想讓利，卻覺(jué)得不劃算。三是，需要政府主動(dòng)出臺(tái)更多政策，國(guó)家地產(chǎn)政策變了，順德沒(méi)法要求國(guó)有四大銀行，但順德農(nóng)商銀行應(yīng)該要主動(dòng)迎接這個(gè)政策。取消限購(gòu)，廣州深圳放貸利率下降，但佛山和順德都要等一圈。

陳熹： 最近一年，很多開(kāi)發(fā)商來(lái)順德拿了地，但是否能有意愿再在順德拿地？比如廣州可以通過(guò)官網(wǎng)查到很清晰的數(shù)據(jù)，但在順德，很多開(kāi)發(fā)商拿地，沒(méi)法得到很清晰的數(shù)據(jù)，導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商算錯(cuò)了數(shù)。由于對(duì)市場(chǎng)需求和人口結(jié)構(gòu)把握不準(zhǔn)，連產(chǎn)品體系都有問(wèn)題，我覺(jué)得順德在數(shù)據(jù)等方面需要完善。

張健強(qiáng)： 順德地產(chǎn)的規(guī)范，很嚴(yán)格，甚至比廣州還要嚴(yán)，所有都是參照國(guó)標(biāo)省標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行。但順德的城市規(guī)劃落實(shí)比較慢，感覺(jué)不溫不火，近幾年除了大良東區(qū)和順德新城區(qū)，其他地區(qū)變化也不大，政府剛出規(guī)劃的時(shí)候，給到市民信心，但一兩年以后沒(méi)變化，大家就不感冒了。這樣的改變其實(shí)也不難，出現(xiàn)泡沫的時(shí)候政府調(diào)控，市場(chǎng)低迷的時(shí)候就出臺(tái)鼓勵(lì)政策，有補(bǔ)貼給到市民，消費(fèi)者才對(duì)市場(chǎng)有信心。假如順德兩百多萬(wàn)的人口都活躍不起來(lái)，怎么吸引外來(lái)人？這幾年看順德的樓盤建設(shè)，其實(shí)在退步，園林、戶型等方面的創(chuàng)新都是需要成本的，地產(chǎn)大鱷囿于成本，怎么把其他城市的豪宅建設(shè)搬到順德？

王楠： 順德政府在宣傳力度上需要加強(qiáng)，例如有些改造項(xiàng)目已經(jīng)提上日程，連動(dòng)工時(shí)間都確定了，但宣傳的口徑還沒(méi)跟上。如果只靠地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)宣傳一些軟文類的東西，影響力不夠。

陳霖峰： 每個(gè)地方有每個(gè)地方居住的特性，有些人買房子不是迫切需求，耳目一新的產(chǎn)品才能打動(dòng)消費(fèi)者。樓盤的設(shè)計(jì)不是原則性很強(qiáng)的東西，政府和地產(chǎn)商可以開(kāi)放一些，戶型多一些變化。政府要有鼓勵(lì)產(chǎn)品更新的心態(tài)，配套要不斷完善。順德的魅力能否增加，城市化程度能否提高，這些都是可以成長(zhǎng)的，不用擔(dān)心。

2、人口結(jié)構(gòu)呈“啞鈴狀”，中產(chǎn)較少

陳熹： 順德的人口結(jié)構(gòu)不科學(xué)，啞鈴狀，企業(yè)老板級(jí)人群結(jié)構(gòu)，里面的中產(chǎn)階級(jí)很少，中產(chǎn)對(duì)城市的發(fā)展，恰恰是中流砥柱的人群和支撐點(diǎn)，要是我這個(gè)企業(yè)很牛，我整個(gè)管理人員很到位，下面的工人素質(zhì)很高，但買不起房子，或者留不住這批人繼續(xù)工作，那說(shuō)明還是城市的吸引和魅力不是很高，留不住推動(dòng)城市發(fā)展的中產(chǎn)人群。

啞鈴式的消費(fèi)，在限購(gòu)的時(shí)候，尖端的位置基本沒(méi)有。限購(gòu)，剛好踩在中國(guó)經(jīng)濟(jì)向下走的階段，實(shí)體貿(mào)易出現(xiàn)很大問(wèn)題，金字塔塔尖的那部分，在這幾年幾乎消失殆盡，大良是最明顯的。大面積的單位，市場(chǎng)上存量最多。存量上，剛需消化不少。東風(fēng)出來(lái)了，消化的還是剛需那部分。

王楠： 我們樓盤，除了地緣性的消費(fèi)群體，另外就是剛需的人群，這批剛需非常剛需，承受能力非常低。為什么造成這個(gè)人群特別剛需，和順德產(chǎn)業(yè)有關(guān)，偏向基層的產(chǎn)業(yè)，而中間的服務(wù)業(yè)，產(chǎn)生中產(chǎn)階層的，有個(gè)斷檔，兩頭人群非常密集，中間非常少，人口結(jié)構(gòu)注定不會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。這樣的結(jié)構(gòu)，在一個(gè)階段發(fā)展后，很快進(jìn)入瓶頸。

3、城市化進(jìn)程有追兵，極具上升空間

陳霖峰： 客觀上，在我看來(lái)順德的城市化還是一個(gè)不是讓人滿意的階段，但這也是上升空間所在。要把城市好的因素調(diào)動(dòng)起來(lái)，一個(gè)樓盤的宣傳價(jià)值，有沒(méi)有這樣的賣點(diǎn)給城市的購(gòu)房者和居民。比如順德新城區(qū)就很遺憾，沒(méi)有配套一個(gè)肉菜市場(chǎng)，這個(gè)發(fā)展商無(wú)能為力，需要政府在做規(guī)劃的時(shí)候就想到配套。大良東區(qū)就比較好，有體育公園，現(xiàn)代街市，順?lè)迳焦珗@，靠著舊城區(qū)，人氣比較旺。政府在規(guī)劃的時(shí)候，就應(yīng)該從市民實(shí)際需求考慮出發(fā)。

陳熹： 整個(gè)順德，給我最大的感覺(jué)，所有東西都很零散，割裂之后每塊都很強(qiáng)。就知道拍了一塊地，有什么配套不知道。政府需總體規(guī)劃統(tǒng)籌，哪塊地方做些什么東西，大的方向上，拍出的地，能否配合城市發(fā)展。我們現(xiàn)在看廣佛走廊，為什么只到佛山新城就斷了？順德和整個(gè)廣州很接壤的，為什么就斷下來(lái)了？就是沒(méi)有很好的規(guī)劃，和一線城市的連接沒(méi)有規(guī)劃和統(tǒng)籌，不溫不火，放著放著就沒(méi)了。

現(xiàn)在很多廣州人來(lái)陳村買房，萬(wàn)科繽紛四季，原來(lái)是五成廣州人置業(yè)，現(xiàn)在上升到八成，而陳村賣的是建筑面積價(jià)，你和消費(fèi)者說(shuō)套內(nèi)對(duì)方還不一定明白。陳村是南廣州的后花園，一線城市的衛(wèi)星城，配套什么？回到倫教，倫教有很多產(chǎn)業(yè)支撐，例如機(jī)械和珠寶，就可以好好地利用。這里是珠寶的手工基地，看到很多漂亮的珠寶，還能看到機(jī)械展廳，通過(guò)這些打造出旅游點(diǎn)。假設(shè)一個(gè)概念，到順德北部新城，看機(jī)械制造，看珠寶加工，這就是很好的賣點(diǎn)。

華僑城，綜合性產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商，不僅做地產(chǎn)，還做旅游，做城市環(huán)境，政府有沒(méi)有和他一起推動(dòng)做這些事？現(xiàn)在大家都知道華僑城在賣樓，但不知道華僑城做什么，歡樂(lè)谷，商業(yè)街，不說(shuō)不知道啊，都知道在賣樓，搞了之后為順德帶來(lái)什么影響也不知道。

南沙，和容桂的東部有聯(lián)系，我們和容桂的東部開(kāi)發(fā)商聊“順德綠城”的概念，容桂大汕島，順德特色的文化基地，生態(tài)為主的小鳥天堂，不就是一個(gè)綠城概念嗎？配套怎么做，概念怎么推，我們能否學(xué)習(xí)南海，在廣州做區(qū)域形象，政府能否對(duì)外也做一下形象導(dǎo)向，順德是怎樣的城市，來(lái)到這里，吃到一直找不到的順德美食，可以來(lái)這里玩三兩天，買一些物業(yè)投資度假，休閑的美麗小鎮(zhèn)？

張健強(qiáng)： 順德的城市化比較初級(jí)，定位也有，但不是很清晰。城市規(guī)劃有，但沒(méi)很強(qiáng)的把每個(gè)區(qū)的功能做透。順德是一個(gè)怎樣的城市？南沙是濱海，深水港。順德是美食的天堂，那么其他的呢？一座城市除了滿足了基本生活需求，但沒(méi)有層次上的配套，大型的購(gòu)物中心和商業(yè)配套是不行的。順德很宜居，環(huán)境比較好，人口密度比較低。其實(shí)順德也不缺規(guī)劃，但關(guān)鍵能否執(zhí)行。總體來(lái)說(shuō)，順德城市影響力比較低，需要政府有所作為。

王楠： 順德和寧波蠻像的，經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)不溫不火，寧波一直以來(lái)在地級(jí)市，最慘淡的幾個(gè)城市之一。廣佛交界，增城，從區(qū)位角度上說(shuō)，順德和他們差不多，但這些區(qū)域都比順德發(fā)展好。從城市吸引力，順德除了美食，沒(méi)有特別拿得出來(lái)的點(diǎn)，旅游，也只有短途旅游來(lái)到這個(gè)城市。

順德城市網(wǎng)：今天的話題，不僅僅是就地產(chǎn)談地產(chǎn)，換位思考，政府也在推動(dòng)城市升級(jí)，那么我們能夠做什么，保證雙方共贏？在有限的的空間內(nèi)，大手筆的項(xiàng)目怎么做，在有了格局之后怎樣尋找到利潤(rùn)空間和資源空間？你大家剛才談到政府開(kāi)放，那么新形勢(shì)下，政府應(yīng)該做好什么給你們，你們又該如何主動(dòng)迎合？

張健強(qiáng)：要抓住東風(fēng)，沒(méi)有相關(guān)配套和措施，只能消化本地客戶，有錢的老板，要不就是打工階層，對(duì)地產(chǎn)的支持和支撐遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我個(gè)人建議，把東區(qū)的華僑城，一步一步完善，不能馬上起來(lái)成氣候或者爛尾的政府應(yīng)該把地收回去再開(kāi)發(fā)利用。另外，需要培養(yǎng)氣候，就像逢簡(jiǎn)水鄉(xiāng)這種模式，稍微有點(diǎn)氣候就好了，通過(guò)政府微信平臺(tái)，號(hào)召更多人來(lái)看，越來(lái)越多人了解順德發(fā)展，吸引外來(lái)客戶。

陳熹： 政府推力的政策上，不僅應(yīng)該重視土地本身價(jià)值問(wèn)題，也需要更多從城市發(fā)展的角度去想這個(gè)事。一塊地沒(méi)有相對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，根本起不來(lái)推動(dòng)城市發(fā)展的動(dòng)力。在推力上，有沒(méi)有考慮過(guò)通過(guò)這塊地為城市帶來(lái)什么，在旅游，商業(yè)，為這個(gè)區(qū)域做一些人流聚集，甚至增加區(qū)域價(jià)值的東西，比如說(shuō)教育，醫(yī)療，和開(kāi)發(fā)商商量，引進(jìn)一些有質(zhì)素的教育系統(tǒng)。這個(gè)地塊，就它的價(jià)值，能夠拿這些地塊的開(kāi)發(fā)商就有一定實(shí)力，幫這個(gè)城市做一些品牌內(nèi)涵的東西，更有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司，請(qǐng)一些好的名校隊(duì)伍，推出來(lái)。所有東西都往好的一點(diǎn)質(zhì)素上的東西，這個(gè)城市價(jià)值就加了分，不僅僅解決財(cái)政收入。

王楠： 順德相對(duì)魄力不夠，對(duì)外來(lái)資源的引進(jìn)宣傳力度不夠。春江名城是我們落子廣東的第一個(gè)項(xiàng)目，宣傳都是我們自己做的。對(duì)比我們?cè)趶V州拿地，第二天全部是龍湖進(jìn)入廣州的宣傳，以一種非常開(kāi)放的態(tài)度迎接我們。我們“五一”開(kāi)放了十幾個(gè)景區(qū)，里面也是按照比較高端的檔次打造的園林。開(kāi)發(fā)商愿意把自己的產(chǎn)品拿出來(lái)，進(jìn)到一個(gè)城市，非常想長(zhǎng)期發(fā)展。這批客戶攏住了，口傳口，支撐公司長(zhǎng)期發(fā)展。

陳霖峰： 給順德多一些選擇，多點(diǎn)創(chuàng)新。新的思想，新的體制，形成創(chuàng)新的氣候，以順德經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，購(gòu)買力是肯定有的。

順德城市網(wǎng)：剛剛大家已經(jīng)就順德地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入的交流，聊場(chǎng)最后，希望大家用簡(jiǎn)短的一兩句話作為結(jié)語(yǔ)，既是提升士氣，也是對(duì)這個(gè)地方的一種期待。

張健強(qiáng)：思路決定出路，順德的底蘊(yùn)和基礎(chǔ)很好，無(wú)論政府還是地產(chǎn)企業(yè)，思路稍微轉(zhuǎn)變一下，順德明天會(huì)更好。

王楠： 順德是極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校?jīng)濟(jì)和人文環(huán)境都好，有很大的發(fā)展空間，龍湖進(jìn)到這個(gè)區(qū)域，我們也希望能夠扎根順德，繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展下去。

陳熹：順德是一個(gè)充滿機(jī)會(huì)和潛力的地方，我深耕這么多年，希望順德再次騰飛，自己也做好幕后推手。

陳霖峰： 城市要發(fā)展，和房地產(chǎn)是密切促進(jìn)的關(guān)系，房地產(chǎn)需要依賴好的城市環(huán)境，城市的發(fā)展也是通過(guò)房地產(chǎn)結(jié)合提升城市的價(jià)值，這個(gè)過(guò)程希望達(dá)到大家的共贏，城市價(jià)值提高，生活品質(zhì)提高。